올해 공동주택 공시가격 18.61%하락···1주택자 공제확대에 ‘마래푸 전용 84㎡’도 종부세 안낸다

세종시 30.68% 최대 하락...이어 인천, 대구 순
1가구 1주택자, 2020년比 약 20% 세부담 감소
올해 다주택자 기본공제 6억원→9억원으로 완화
보유세 2020년 보다 적게내 ...건보료 부담도 줄어

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집 지역. 성동훈 기자

올해 공동주택 평균 공시가격이 지난해보다 18.61% 낮아졌다. 주택가격 공시제도를 도입한 지난 2005년 이후 가장 큰 폭의 하락으로, 2014년부터 이어져 오던 공시가격 상승세가 10년만에 꺾였다.

올해 종합부동산세 납부 대상은 23만1564가구(전체 가구의 1.56%)로 지난해(45만6360가구·전체 가구의 3.14%)의 절반 수준으로 줄었다. 공시가격이 큰폭으로 하락한데다 1주택자에 대한 종부세 부과기준이 11억원 초과에서 12억원 초과로 높아진데 따른 것이다.

이에따라 지난해 종부세를 납부한 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡를 비롯해 실거래가 20억원 미만 준고가 아파트는 이번 정부 발표로 대부분 납부대상에서 제외될 전망이다.

보유세는 집값하락에 감세 정책이 더해지면서 정부가 목표로 했던 2020년 수준보다도 더 적어질 것으로 전망된다. 국토교통부가 공동주택 가액별 시뮬레이션을 한 결과 1주택자는 2020년 보다 20% 이상 보유세가 감면된다. 하지만 공시가격 3억원대 아파트(시가 5억원대) 보유세가 20만원 가량 줄어들때 공시가격 26억원대 아파트(시가 37억원대) 보유세는 388만원 줄어들어 사실상 ‘부자감세’라는 지적도 나온다. 또 보유세가 대폭 줄어들면서 향후 타 세목에서 증세나 복지축소가 이뤄질 가능성이 제기된다.

국토교통부는 이같은 내용의 ‘2023년도 공동주택 공시가격(안)’을 마련해 23일부터 열람절차에 들어간다고 22일 밝혔다. 공시대상 공동주택 수는 1486만 가구로, 지난해(1454만 가구) 보다 2.2% 증가했다.

올해 공동주택 공시가격(안)의 전년대비 변동률은 -18.61%로, 역대 가장 큰 폭으로 하락했다. 최근 10년 새 공시가격 변동률이 낮아진 것은 2013년(-4.1%)이 유일하다.

지역별로 집값 하락폭이 가장 컸던 세종의 공시가가 30.68%하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 보였다. 이어 인천(-24.04%), 대구(-22.06%), 경기(-22.25%), 대전(-21.54%) 순으로 공시가격이 크게 하락했다. 서울은 17.30% 하락해 전국 평균보다 하락폭이 낮았다.

공시가 현실화율(시세 대비 공시가 비율)은 지난해 71.5%에서 올해 69.0%로 2.5%포인트 하락했다. 이는 실거래가 10억원인 아파트의 공시가격은 6억9000만원에 불과하다는 것으로, 공시가를 실거래가에 맞춰 현실화하겠다는 로드맵은 사실상 폐기됐다. 공시가 중위가격은 전국 평균 1억6900만원이며, 서울 3억5400만원, 경기 2억2100만원, 인천, 1억5400만원, 부산 1억5000만원, 제주 1억3900만원 등으로 지난해보다 소폭 낮아졌다.

공시가격 하락과 함께 종부세 세제개편, 재산세 공정시장가액비율 인하 등으로 올해 보유세 부담은 크게 줄어들 전망이다. 종부세 개편으로 올해부터 다주택자의 경우 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 완화되며, 1가구 1주택자 역시 11억원에서 12억원으로 상향조정됐다.

■‘-18.61%’ 주택공시제도 도입 이래 최대폭

국토부가 2022년 공정시장가액비율(재산세 45%· 종부세 60%)을 적용해 시뮬레이션을 한 결과 공시가 12억5000만원 주택 소유자가 올해 부담하게 되는 보유세는 280만2000원으로 지난해 (403만4000원)보다 세부담이 30.5%(123만2000원) 줄어든다.

공시가 3억9000만원 1주택자의 경우 지난해 보유세는 63만9000원이었지만 올해 보유세는 45만4000원으로 28.9%(18만5000원)감소한다.

다만 지난해 60%로 낮췄던 종부세 공정시장가액비율은 2018년 수준(80%)으로 상향조정될 가능성이 높다. 세수감소폭이 너무 크기 때문이다. 올해 공시가격이 큰 폭으로 내려갔고, 종부세 공제금액이 상향조정된 만큼 공정시장가액비율 60%를 그대로 유지할 명분이 약해졌다.

2023년 공동주택 공시가격 지역별 현황. 국토교통부

종부세 공정시장가액비율은 올해 종부세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 발표될 것으로 보인다.

재산세 특례세율 적용대상인 공시가 9억원 이하 공동주택은 전년보다 65만 가구 늘어난 1443만 가구(전체 공동주택의 97.1%)가 될 전망이다. 공시가격 9억원 이하 주택 한 채만 보유한 가구는 재산세율을 0.05%포인트 추가 경감받을 수 있다.

건강보험료 부담도 크게 줄어든다. 지난해 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과 지역가입자의 건강보험료는 공시가격 하락으로 가구당 전년 동월 대비 월 평균 3839원 감소하는 것으로 나타났다.

공시가격 11억4500만원의 준고가아파트 소유자가 납부하게 될 건보료는 16만3594원으로, 전년 납부액보다 9063원 줄어든다. 종부세 납부대상인 공시가 14억3100만원 아파트 소유자의 예상 건보료는 17만5264원으로 지난해보다 2만2029원 덜 내게 된다.

■건보료 부담 최대 2만원↑ 감소

국가장학금, 기초생활보장제도, 각종 장려금 등 지급대상자도 늘어난다. 근로·자녀장려금 등 수급대상 가구는 올해보다 약 32만 가구 늘어날 전망이다.

예를 들어 세종시에 공시가격 2억원 아파트를 보유한 A씨(미성년 자녀 2명 포함 4인가족)는 연소득 2500만원에 기타소득 6000만원이 있다는 이유로 지난해 근로 및 자녀장려금 대상에서 탈락했지만 올해부터는 지급대상에 포함된다. 지난해까지는 총 재산가액이 2억6000만원으로 지급대상 재산요건(2억4000만원)기준보다 높았지만 올해 공시가격이 1억4000만원(30.68%하락)으로 낮아지면서 총 재산가액이 2억원으로 줄어들었기 때문이다.

지난해 기준 공시가 1억7000만원 주택을 소유해 생계급여 대상자에서 탈락한 기초생활보장대상자 역시 올해 해당 주택의 공시가격이 1억4000만원으로 낮아지면서 월 18만6000원의 생계급여를 받을 수 있게 된다. 각종 복지혜택은 2023년 말~2024년 상반기부터 적용된다.

2023년 공동주택 공시가격(안)’은 23일부터 4월11일까지 열람 과정을 거친 뒤 소유자 등의 이의제기 등을 검토·보완한 뒤 4월28일 결정·공시된다. 결정·공시 이후에는 4월 28일부터 5월 29일까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 예정이다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com