미분양에 '분양→임대' 사업 추진…그대신 공사비 조정해 가격 낮춰라

사업 완충률 12%보다 높게…"기금 손실 최소화할 것"
'누구나집'처럼 우선 분양권·사전 분양가 확정도 검토

사진은 지난 15일 서울시내 아파트 단지 모습. 2023.3.15/뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 최근 미분양 우려가 커지면서 정부가 분양 사업장을 대상으로 공공지원 민간임대 전환 공모를 신설하기로 한 있도록 한 가운데, 사업 공모 시 사업 완충률을 높이는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 민간 사업주가 출자금을 더 투입하고, 주택가격의 기준이 되는 총사업비를 낮춰야 한다.

22일 뉴스1 취재에 따르면 국토교통부는 분양에서 공공지원 민간임대(10년 임대 후 처분 조건)로 전환하는 사업장에 대해선 공모 시 사업 완충률을 높이는 방안을 두고 내부 논의가 진행 중이다.

공공지원 민간임대는 주택도시기금과 민간이 함께 출자해 설립한 부동산투자회사(리츠)가 임대주택을 매입하거나, 건설해 사업을 추진하는 방식이다.

현재 사업 추진 시 필수 요건으로 사업 완충률 12% 이상을 민간에 요구하고 있는데, 이보다 높게 설정하겠다는 뜻이다. 사업 완충률이란 주택도시기금보다 후순위로 회수되는 금액 비중으로, 보통주(기금이 아닌 민간이 리츠에 출자한 금액)와 자본이득확보율(리츠가 부동산을 취득할 때 시세보다 할인해 취득한 금액으로 계산)의 합으로 결정한다.

해당 수치가 크면 클수록 기금의 안전도는 높아진다. 손실이 발생하더라도 공적 재원인 기금 손실은 최소화할 수 있기 때문이다.

사업 완충률을 높이려면 사업자의 리츠 출자 금액을 늘리고, 공사비 등 총사업비를 줄여야 한다. 국토부는 이들 사업장만을 대상으로 하는 공모를 신설하면서 사업 완충률 기준을 상향해 주택도시기금의 안정성을 높이는 한편, 분양가 하락을 유도하겠다는 계획이다. 총사업비는 주택가격의 기준이 되는 만큼 적을수록 임대료는 물론 향후 분양가 역시 낮아진다.

이는 최근 미분양 주택을 매입한 것을 두고 '특혜성 조치'라는 지적이 제기된 데 따른 것으로 보인다. 국토부는 분양 사업장이 임대 전환을 하면 기금 출‧융자, PF대출 기금보증 등을 지원받을 수 있도록 할 계획이다.

국토부 관계자는 "사업 완충률을 높이는 방안을 검토 중"이라며 "해당 수치를 높이게 되면 사업자가 자본 투입을 늘려야 되고, 총사업비를 줄여야 한다. 이렇게 되면 분양가가 낮아지는 효과도 있을 것"이라고 했다.

이와 함께 누구나집처럼 우선 분양권 부여와 사전 분양가 확정 등도 같이 논의되고 있다. 기존 방식인 민간제안형의 경우 현행법상 분양과 관련해 규정을 하고 있지 않아 임차인에게 우선 분양권을 주지 않아도 되고, 분양가도 임차 기간 종료 후 계약 시점에 정해진다.

반면 누구나집의 경우 거주하는 임차인에게 우선 분양권이 부여되고, 분양가도 사전에 확정된다. 분양가가 미리 정해지면 10년 이후 계약 시기에 정하는 것보다 저렴한 금액으로 책정될 가능성이 크다.

국토부 관계자는 "누구나집 또는 내집마련 리츠처럼 새로운 사업 유형을 만들지 확정된 것은 없지만 논의 중"이라며 "다만 우선 분양권이나 분양가를 사전에 확정하는 부분은 조금 더 검토가 필요하다"고 설명했다.

wns8308@news1.kr