도심 노는 땅 100평, 주차장이 ‘딱’

서울 서초구 한 주차장에 들어선 쿠팡 도심 물류센터. 노는 땅을 주차장뿐 아니라 도심형 물류창고로 활용할 수도 있다. /전현희 기자

“최근 폭등한 건축비와 고금리 탓에 땅만 사놓고 사업을 진행하지 못한 채 놀리는 경우가 많다. 이런 땅을 주차장으로 운영하면 적은 비용으로 수익을 만드는 기회가 될 수 있다.”

주차장 개발 전문가인 김근영 하이파킹 이사는 “건물 부속 주차장은 임차인이나 건축주에게 주차 공간을 제공해야 해 상대적으로 수익을 크게 내기 어렵다”면서 “나대지는 이 같은 제약이 없어 주차장 사업 수익률이 높다”고 했다.

김 이사는 땅집고가 오는 4월5일 개강하는 ‘주차장 유치와 개발, 경영의 모든 것 1기’ 과정에서 ‘주차장으로 건물·토지 가치를 올리는 방법’을 주제로 강의한다.

최소 10면, 평수로 환산하면 100평 정도 땅을 가지고 있으면 주차장 사업을 구상해볼 수 있다. 다만 김 이사는 “주차장 사업 수익은 건물과 달리 부동산 가치에 비례하지 않는다”며 “부지를 선정할 때 부동산 가치보다 주차장 이용 수요를 잘 살펴봐야 한다”고 했다. 예를 들어 서울 강남구 대치동 주거지역의 1320㎡(400평) 규모 주차장 부지는 땅값이 500억원인데 주차장 이용량이 많지 않아 월 수익은 1500만원 정도에 그친다. 반면 서울 마포구 서교동에 있는 같은 면적 주차장 부지는 토지 시세는 240억원이지만 월 수익은 2000만원에 달한다.

주차장 사업은 서울 중심지나 업무ㆍ상업지구가 가장 좋다. 상권 근처여도 도보 10분 이상 떨어져 있거나 이면도로를 끼는 등 주차에 적합하지 않은 지형은 좋지 않다. 그러나 주차장으로 운영하기에 규모가 작고 입지가 떨어져도 부가 수익을 통해 수익률을 높이는 방법도 있다. 예컨대 온라인 유통 업체들이 서울 도심에 마련 중인 ‘도심형 물류센터’, 캠핑카나 중소형 렌터카를 놓아두는 창고로 활용할 수 있다. 다만 시·군·구별로 토지이용계획이 달라 직배송 물류차량 이용 가능 여부 등을 확인해야 한다. 김 이사는 “서울 성동구 성수동은 교통이 좋은 편이고 준공업지역이 있어 물류센터를 둘 수 있다”며 “하지만 주거지역의 경우 물류센터가 입주할 수 없다는 점을 감안해야 한다”고 했다.