[뉴스외전 경제 '쏙'] 서울 아파트 실거래가 반등?‥여전히 '안갯속'

[뉴스외전]

출연 : 박원갑 KB부동산 수석전문위원

1월 서울 아파트 실거래가지수 0.81% 상승

박원갑 "단기간 하락에 따른 기술적 반등‥모험적 투자자 매수 나선 듯"

"부동산 시장, 주식시장만큼 빠른 움직임‥송파·강동 등 낙폭 과대지역 중심 거래 늘어"

"표본 조사로 보면 서울 아파트값 1~2월 모두 1% 넘게 하락‥낙폭 줄이는 과정"

"지금은 비정상적 특수 상황‥특정 지역에 거래 집중돼 착시 현상 나타나"

"실거래가지수, 수요자 입장 시장 흐름 반영‥표본 조사 통한 전체 시장 흐름도 같이 봐야"

"서울·울산·광주·제주 지역 실거래가 상승‥경기·인천 등 대부분은 하락"

"2월 전국 주택매매시장 소비심리지수 102.1 기록‥115 넘어야 활성화 국면"

"KB경영연구소, 올해 전국 주택 매매가격 4.1% 하락 예상‥한국은행도 추가 하락 가능성 언급"

"심각한 역전세난에 글로벌 금융시장 불안감도 일부 작용‥낙폭 과대지역 매물 소화되며 바닥 다지는 양상"

"세대원 청약 가능해지면서 청약 경쟁률 높아져‥전매 제한 완화도 영향"

"청약 경쟁률보다 계약률이 더 중요‥경쟁률 착시현상 경계해야"

공동주택 공시가격안 이번 주 공개

박원갑 "실거래가 큰 폭 하락‥종부세 부과 기준도 달라져"

◀ 앵커 ▶

뉴스외전에서는 경제 쏙 이라는 코너로 매일 매일 세계 증시와 경제 흐름을 짚어드리고 있는데요. 오늘은 그 가운데 부동산 시장만 콕 집어내서 들여다보는 시간을 마련했습니다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원 나오셨습니다. 어서 오십시오.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

서울의 아파트 실거래가 지수가 올랐다는 지표가 나왔고요. 최근에 부동산 시장이 하락하고 있었고 그 하락폭이 굉장히 컸단 말입니다. 그런데 이번에 나온 실거래가 지수가 올랐다는 이 지표는 어떻게 해석하면 됩니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일단 한국부동산원 통계고요. 지난 1월 기준으로 봤을 때 전달 대비 아파트 실거래가로 조사해 보니까 0.8% 정도 올랐다 이렇게 나오는데 이게 이제 단기간에 워낙 집값이 많이 빠졌잖아요. 그러다 보니까 기술적 반등이 일부 나타난 것으로 보이고 집값이 바닥이라고 생각하는 사람도 있을 거 아니에요. 그래서 이런 모험적 투자자들이 매수에 나선 것으로 분석이 됩니다. 생각보다 지금 부동산 시장은 주식시장 못지않게 빠르게 움직이는 이런 현상들이 나타나고 있고요. 그런데 흥미로운 것은 지역이 굉장히 제한돼 있다는 겁니다. 그래서 주로 송파구나 강동구나 노원구에서 말하자면 낙폭 과대 지역에서 거래가 늘었다는 거예요.

◀ 앵커 ▶

그 지역까지 세분화해서 들어가는 것은 잠시 후에 여쭙기로 하고요. 그러면 실거래가가 아닌 표본 조사를 통해서 작성이 되는 지표는 여전히 하락세인 겁니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 지금 표본 조사로 보면 1월의 서울 아파트가 한 1.7%, 2월에 도요. 한 1% 계속해서 하락 국면이고 다만 표본 조사도 지난주를 보면요. 주간 단위로는 한 0.16% 정도 하락했어요. 낙폭을 좀 줄이고 있는 과정이라고 보시면 되고요. 그러니까 실거래가가 먼저 움직이거든요. 그래서 그건 일부 반등이 국지적으로 나타났고 표본 조사로는 여전히 하락세다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

지금 올랐다고 나온 거 실거래가 지수는 전수 조사를 통해서.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

모아서 통계를 낸 거고. 지금 후자에 말씀하신 건 표본을.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

샘플이 있는 거죠.

◀ 앵커 ▶

샘플링을 통해서 조사했다는 말씀이시잖아요. 그러면 그냥 얼핏 생각 하기로는 전수 조사를 직접 통해서 실거래가의 동향을 보는 게 엄밀히 말하면 지수를 정확하게 보는 거 아닌가 하는 생각도 드는데 어떻게 생각하십니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

소비자 입장에서는 그렇게 볼 수 있죠. 그런데 지금은 정상적인 상황이 아니고 어떻게 보면 비정상적인 어떤 특수 상황이라는 것을 감안해야 합니다. 집값이 워낙 단기간에 많이 빠졌고 그리고 거래량이 특정 지역에서 집중적으로 나타나고 있다. 그런데 대부분은 거래 절벽인 상황이고 세 곳만 거래가 늘어나다 보니까 약간은 착시 현상이 나타날 수 있을 거 같아요. 그렇죠? 그래서 예를 들어 드릴게요. 지금 시세가 만약에 100원이라고 한번 생각해 보자고요. 그런데 이게 95원으로 떨어진 거예요, 작년 12월에. 그런데 1월에 이게 97원으로 거래가 됐단 말이에요. 그러면 내가 사려는 사람 입장. 실거래가로 보면 오른 거죠, 싼 게 없어졌으니까. 그런데 통계를 보면요. 이게 그동안 거래가 안 됐잖아요. 그러면 거래가 재개되면 드디어 시세가 포착되는 거죠. 그렇게 되면 원래는 100원이었는데 거래가 만약에 96원이나 97원에 된다면 어떻게 보면 통계는 하락하는 것으로 나타나는 거잖아요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그래서 이걸 보기에 따라서 국군 약간 다를 수 있는데 소비자 입장에서는 실거래가로 보시는 게 맞고 다만 전체적인 시장 흐름으로 본다면 표본 조사도 같이 봐야 한다. 이렇게 말씀을 드리고 싶어요.

◀ 앵커 ▶

이 두 가지가 엇갈리게 나온 상황이기 때문에 뭘 봐야지 좀 더 신뢰를 할 수 있는지 그게 궁금했던 것이고요. 서울 지역은 조사 방식에 따라서 상승과 하락이 엇갈리는 지역들이 나타났는데 어떻게 나타난 겁니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

나머지 지역도 실거래가는 대체적으로 하락했습니다. 그래서 서울처럼 오른 데가 울산하고 광주하고 제주 정도고요. 그렇지만 나머지 지역을 보니까 가령 경기하고 인천이 그동안 집값이 많이 빠졌잖아요. 그러면 반등이 올 수 있지 않겠느냐 하는데 그렇지 않고요. 경기가 역시 한 1.3% 인천도 한 1% 정도 떨어졌고요. 그다음에 인천을 제외한 지방 5대 광역시라고 그럽니다. 부산이나 광주 같은 데죠. 부산이나 가령 대구 같은 데죠. 그런 곳도 하는 0.8% 정도 하락을 해서 일부 지역에서 실거래가가 반등하고 있고 대부분은 지금 하락세가 더 이어진다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

올해 초에 정부가 이른바 1.3부동산대책으로 불리는 강력한 시장 활성화 대책을 발표하지 않았습니까? 매수 심리가 그 영향으로 살아나고 있다고 보십니까? 위원님은?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

심리가 다소 개선되고 있다. 이렇게 말씀드릴 수 있는데 이게 활성화되고 있다고 보기에는 아직 지표가 못 따라오는 것 같은데요. 국토연구원의 전국 주택 매매 시장 소비 지수를 보면요. 지난달에 한 102.1 정도가 나왔는데 100을 넘긴 했지만 활성화가 되려면 115 정도가 나와야 하고요. 그다음에 한국부동산원의 전국 아파트 매매 수급 지수도 지난 6일 기준으로 보면요. 한 75.4 정도밖에 안 돼요. 100을 넘어야 하거든요. 그러니까 여전히 팔려고 하는 사람이 많다. 약간 국지적으로 꿈틀거리는 수준이다, 이렇게 보실 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

우리가 정작 궁금한 거는 추이거든요. 추이, 추세. 앞으로는 그럼 올해 안에 앞으로는 어떻게 전망하십니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 연간으로 일단 보면요. 하락세가 조금 더 이어질 것으로 보고 있습니다. 저희 이에 KB 경영 연구소에서 지난 3월에, 올해 집값 관련해서 전망을 냈는데요. 전국 주택 매매 가격이 한 4.1% 하락할 것으로 봤습니다. 1월에서 2월까지 월간 통계가 나왔거든요. 그게 한 2.1% 정도 하락했으니까 앞으로 2.1% 포인트 정도는 더 하락한다, 이렇게 보고 있고. 한국은행도 최근에 추가 하락 가능성을 이야기를 했다. 이렇게 말씀을 드렸는데.

◀ 앵커 ▶

어떤 이유일까요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이게 일단 역전세난이 여전히 심각하잖아요. 그리고 글로벌 금융 불안도 일부 작용하고 있고 경기 침체 그리고 연일 고금리가 진행되고 있는 거 그리고 부동산은 약간 사이클이 있거든요. 그래서 빠진 지 얼마 안 됐는데 바로 치고 올라가기는 힘들지 않을까 이렇게 보는 거고요. 다만 낙폭이 컸던 데 있잖아요. 이런 데 들은 매물이 소화되면서 바닥을 조금은 다지는 양상일 것이고 그렇지 않은 곳도 많단 말이에요. 대부분 거래가 안 됐잖아요. 그럼 가령 나 홀로 아파트, 단독 주택, 다세대 주택 이런 곳 들은 그동안 시세가 포착 안 됐단 말이에요. 거래가 되면 가격이 빠질 수밖에 없는 거죠. 그러다 보니까 약간 통계적으로 바라본다면 조금 더 하락세가 나타날 것이다, 이렇게 보는 거죠.

◀ 앵커 ▶

분양 시장 보면요. 청약하려는 사람들이 몰려서 경쟁이 굉장히 높다고 나오고 있는데 이게 규제 완화가 영향을 미친 걸까요? 아니면 정말 청약에 대한 수요가 늘었다고 봐야 하는, 실수요가 늘었다고 봐야 하는 겁니까? 어떻습니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

실수요가 늘진 않은 것 같고요. 가수요가 많이 들어왔죠.

◀ 앵커 ▶

그럼 그건 규제 완화 영향인가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 일단 통장 수가 많아졌어요. 시장에 참여하는 통장 수가 많아졌는데 지금 규제 지역이 강남 3개국하고 용산이죠. 나머지 지역들은요. 지금 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약이 가능합니다. 가령 세대주가 아버지나 어머니였다면 아들딸도 성인이라면 다 들어올 수 있다 보니까 유효 수요가 더 많아졌겠죠. 경쟁률이 더 높아지겠죠. 이렇게 볼 수 있고. 또 전매 제한도 한 몫 했다고 볼 수 있는데 지난번에 둔촌주공이 막판에 선전을 했잖아요. 그건 제 생각에는 계약한 뒤에 1년 뒤에 전매를 할 수 있습니다. 이게 취득세 부담 없이 그냥 웃돈 주고 팔 수 있으니까.

◀ 앵커 ▶

여전히 투자 차익을 노리고 들어왔다고 볼 수 있죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 이 수요가 시장에서 약간 착시현상을 불러일으킨다. 그러니까 작년하고 지금하고 활성화되는 그 잣대가 다르다는 거예요. 그런 말씀을 드리고요. 그래서 정작 중요한 것은 청약 경쟁률보다 오히려 계약률이 더 중요할 수 있다. 이렇게 보는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그 부분 자세히 이야기해 주시면요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일단 청약해 보는 거죠. 그리고 웃돈이 붙는다고 생각하면 계약을 하고 아니면 계약을 안 해버리는 그런 상황이 나타날 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

실제 계약률을 봐야 그게 정확하게 분석이 되는구나.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그래서 경쟁률 착시현상이 조금 더 어떻게 보면 경계해야 한다는 말씀을 드리는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

지난주로 예정됐던 공동 주택 공시 가격 발표는 이번 주로 한 주 연기됐고요. 작년보다 크게 떨어질 거다, 이런 예상이 있더라고요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 두 자리 숫자 인하 이야기도 나오고 있잖아요. 그건 열어봐야 아는 것 같고 그러나 전반적으로 집값이 많이 빠졌잖아요. 서울 아파트가 지난해 실거래가로 보면 21%가 빠졌습니다. 그리고 이제 종부세 기준이 달라졌잖아요, 올해부터. 만약에 다주택자 기준에는 보통 6억 원에서 9억 원으로 올라가고 1주택자는 11억 원에서 12억 원으로 올라갔거든요. 부부 공동 매입은 12억 원에서 18억 원으로 올라갔습니다. 그러면 기준 자체가 어떻게 보면 올라갔다고 볼 수 있죠. 부과하는 기준 자체가. 그리고 종부세율도 낮아졌고 그래서 전반적으로 낮아질 건데 시장에서 일종의 바로미터로 보는 게 뭐냐 하면요. 대치동 은마아파트 국민주택 규모, 34평짜리가 과연 부부 공동 명의로 종부세를 내느냐, 안 내느냐. 아마 제 생각에는 안 낼 가능성이 높다고 봅니다. 그만큼 집값도 빠졌고 부과 기준도 낮아졌다고 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그럼 전체적으로도 어쨌든 과세 기준도 바뀌었고 종부세율도 바뀌었고 집값도 공시지가도 떨어질 거고 그러면 전체적인 세금은 낮아진다고 보십니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

낮아진다고 보죠. 다만 약간의 변수는 있어요. 공정시장가액 비율이라는 게 있어요. 일종의 공시가격에 일종의 할인하는 거거든요. 곱해서. 그러면 이것에 따라서 실제 내는 세금이 약간 등락이 있겠죠. 그런데 지금 아직 정부는 확정되지 않았다고 하지만 일부 보도를 보면 공정시장가액 비율이 지금 60%인데 이걸 80%로 올릴 수 있다는 거예요. 이렇게 되면 약간은 종부세 부담이 물론 작년보다 줄겠지만 약간 변동이 나타날 수 있다. 이 정도만 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다. 부동산을 통해서 직접 체감할 수 있는 경제를 들어봤습니다. 고맙습니다.

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