"물 들어온다 노 저어라" 빗장 풀린 강남 재건축

재건축 아파트와 관련된 규제가 계속해서 풀리고 있습니다. 오늘(20일)부터는 아파트 분양가격이 12억원을 넘어도 중도금 대출이 가능해집니다. 

앞서 문재인 정부는 분양 과열을 막기 위해 지난 2016년 8월부터 분양가 9억원 이상 주택에 대해 중도금 대출 보증을 제한했습니다. 새 정부 들어 지난해 11월 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한선을 12억원까지 올렸고 이번에 이를 아예 없앤 겁니다.

고분양가 많을 것으로 예상되는 강남권 분양 단지들이 큰 수혜를 보게 될 것으로 분석됩니다. 분양가가 너무 높아 대출이 막힌다면 결국 자기 돈으로 모든 주택자금을 마련해야 하는데 대출에 숨통이 트이면서 분양 열기가 뜨거워질 것으로 보입니다.
 

재건축 호재는 하나 더 있었습니다. 안전진단 완화입니다. 재건축을 하기 위해 제일 먼저 통과해야 하는 관문입니다.

1985년~1987년 사이에 지어진 양천구 목동 아파트들이 안전진단 속도를 내고 있습니다. 지난달 말 목동 1·2·4·8·13단지가 한꺼번에 재건축 안전진단을 통과했습니다. 앞서 통과한 목동 3·5·7·10·12·14단지, 신월시영아파트를 포함해 모두 12개 단지가 재건축을 시작할 수 있게 된 겁니다.

이렇게 안전진단 절차에 탄력이 붙은 건 국토부가 지난 1월 관련 절차를 크게 간소화했기 때문입니다. 1차 안전진단에서 ‘조건부 재건축’을 받으면 예전에 의무적으로 받아야 했던 2차 안전진단을 꼭 하지 않아도 됩니다. 또 여러 평가 항목 중 ‘구조안전성’ 비중을 50%에서 30%로 낮췄습니다. 아파트 구조에 큰 문제가 없더라도 녹물이 나온다든가 주차장 부족 때문에 생활이 불편하면 재건축을 할 수 있게 된 겁니다. 목동 단지들이 이번 규제 완화 효과를 제대로 봤습니다.

재건축 속도를 빠르게 하면서 비용을 줄일 수 있는 방안도 나왔습니다. 서울시 의회가  재건축 시공사 선정을  ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합 설립 이후’로 앞당기는 조례 개정안을 통과시켜  7월부터 시행됩니다. 지금은 조합이 스스로 건축 계획안을 마련한 다음에 사업시행인가를 받고 나중에 시공사를 선정 한 다음 논의를 통해 또 설계 수정안으로 사업시행 변경 인가를 받는 번거로움이 있었습니다. 시간도 비용도 오래 걸리는 건데 이게 사라지게 된 겁니다.

다만 이런 우호적인 환경에도 불구하고 재건축이 예전보다 빠르게 진행되긴 어려울 것이란 반론도 있습니다. 무엇보다 아직 금리가 높은 편이고 주택 경기 침체와 공사비 인상 때문에 선뜻 재건축을 하기가 어렵다는 겁니다. 여기에 재건축으로 발생하는 이익의 최대 절반을 세금으로 내야 하는 재건축 초과이익환수제도 남아있습니다.

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