[똑똑한 전세살이]⑧보증금 받기 전까진 '내 집'…3가지 안전장치는?
전입신고·확정일자·거주 유지해야
경매 시 대항력·우선변제권 생겨
# 전세계약 만료일에 맞춰 이사갈 새 전셋집을 구해놨는데 집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 주겠대요. 새 임차인을 구하는대로 보증금을 입금해 주겠다면서 짐 빼고 비밀번호를 알려달라고 하는데.. 이대로 이사해도 괜찮을까요?
이사를 앞두고 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 난감한 사례가 종종 있습니다. 이럴 때 집주인이나 부동산 중개업자의 말만 믿고 짐을 모두 빼버리면 돌이킬 수 없는 강을 건널 수도 있다는 것!
세입자의 대항력과 우선변제력을 잃으면 전세보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 이같은 사태를 막기 위한 필수 안전장치 세 가지를 알아보겠습니다.
전입신고+확정일자는 패키지!
임대차계약서만 쓰면 임차인의 거주권 보장과 보증금 반환이 일사천리로 이뤄질까요? 절대 그렇지 않습니다.
임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 '대항력'이 있어야 하고요. 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장받으려면 '우선 변제권'이 있어야 하는데요.
대항력은 전입신고와 점유를 통해서, 우선 변제권은 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있습니다. 즉, 이 세 가지를 모두 유지해놔야 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지킬 수 있다는 건데요.
전입신고와 확정일자는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리합니다.
전입신고는 거주지에 전입한 사실을 관할기관에 신고하는 건데요. 전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생깁니다.
동주민센터 등에 직접 방문해서 신청할 수도 있지만 '정부 24' 인터넷 홈페이지를 통해 온라인으로도 언제든지 신청 가능한데요.
전입신고 신청 즉시 대항력이 생기는 게 아니라 신고 접수 후 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 되도록 빨리 하는게 좋습니다.
전입신고 신청 시 보통 3시간 내 처리되지만 평일 오후 6시 이후나 주말, 공휴일에 신청하면 다음 근무일에 수리됩니다. 제대로 신청됐는지 궁금하면 관할 동사무소 전입담당자에게 전화해서 확인할 수도 있고요.
만약 전 임차인이 전출을 하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능한데요. 다만 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있습니다.
이럴 땐 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 됩니다.
다만 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요되는데요. 전세보증보험은 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장되니 문제 없습니다.
전입신고와 실과 바늘처럼 따라다니는 게 확정일자인데요. 확정일자는 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되죠.
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말하는데요.
임차인이 대항력(전입신고 및 점유)를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있습니다.
지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여되는데요. 전월세신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다.
전월세신고 대상 주택은 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시지역 등에 위치하며 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택입니다.
짐 빼면 안돼요…'점유' 유지해야
전입신고와 확정일자 신청은 계약기간 시작일에 할 일이고요. 계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하려면 '점유'를 해야 합니다 .
주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문인데요.
전입신고가 유지돼도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있거든요. 이는 보통 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황에서 발생하는 사례인데요.
전세 계약 해지를 미리 고지하고 계약 만료 시점에 맞춰 새 집으로 이사를 가기로 했는데 집주인이 돈이 없다면서 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있는데요.
임차인이 이삿짐을 다 싸놓고 옮길 준비를 마친 상태에서 집주인의 '새 임차인이 구해지는대로 전세보증금을 입금해주겠다'는 말에 속아 이삿짐을 빼거나 비밀번호를 넘겨주기도 하는데요.
이렇게 되면 짐을 빼면서 점유 상태(대항력)를 잃게 되고 만약 집주인이 비밀번호까지 바꿔버리면 다시 짐을 들여놓을 수도 없으니 그야말로 '돌이킬 수 없는 강'을 건너는 꼴이 될 수 있습니다.
그렇다면 보증금을 받을 때까지는 계속 거주하는 수밖에 없을까요?
일부 짐을 남겨놓고 비밀번호를 알려주지 않으면서 점유 상태를 유지할 수도 있는데요. 이렇게 되면 새 임차인을 구하기 힘들 수도 있겠죠.
이럴 땐 '임차권등기명령' 신청을 하면 실게 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있습니다.
이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도인데요. 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가면 안 되고요.
신청 후 설정되기까지 한 달 정도 걸리기 때문에 등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 합니다.
만약 전세보증보험에 가입하지 않은 임차인의 경우 임차권등기명령 신청에도 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 해야 하는데요.
전세보증금 반환소송을 하면 보증금 반환이 지연된 기간만큼 이자를 합쳐 돌려받을 수 있습니다. 다만 소 제기할 때는 계약 해지 통보, 주택 인도 절차 등의 근거가 있어야 하기 때문에 증거를 잘 남겨놔야겠죠?
채신화 (csh@bizwatch.co.kr)
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