"분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯
[편집자주]수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년까지 빗장이 잠겼던 아파트 분양권 전매가 3월 각각 3년과 1년으로 완화된다. 광역시가 아닌 지방의 전매제한은 아예 없어진다. 분양가와 관계없이 모든 주택의 중도금 대출도 가능해졌다. 분양권을 살 수 있도록 자금 창구마저 열어주겠다는 계산이다. 이 같은 정부 조치는 일부 거래에 영향을 미친 것으로 보인다. 분양가 아래로 가격이 빠진 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 거래되고 있다.
◆기사 게재 순서
(1) "분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯
(2) [르포] 개포동 재건축 단지, 분양권 거래 서막 열렸다
(3) [르포] "눈물의 손절"… 인천 분양권 잇단 '마피 거래'
전국 아파트 분양권 전매 거래가 한 달 새 20% 가까이 늘었다. 분양가보다 가격을 낮춘 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 쏟아진 탓으로 풀이된다. 3월부터 전매제한 규제가 완화됨에 따라 4월 집계되는 분양권 거래는 더 늘어날 것으로 업계는 예상했다.
국토교통부는 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따라 수도권은 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산)의 전매제한 기한이 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로 각각 줄어들고 기타지역은 6개월로 완화했다. 비수도권의 경우 공공택지 1년, 광역시 6개월, 기타지역 전면 폐지 등으로 전매제한이 줄어든다. 시행령 개정 전 분양을 완료한 아파트도 소급 적용토록 했다.
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3월 전매제한 완화가 시행됨에 따라 거래는 더욱 늘어날 것으로 전망됐다. 무주택자만 신청할 수 있었던 미분양분 무순위청약도 다주택자 여부나 지역 제한 없이 허용됐다. 부정청약으로 계약 취소된 물량만 해당 지역 무주택 세대주에게 분양한다.
분양권 양도소득세도 줄어들 전망이다. 정부는 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 현행 60%에서 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이다. 분양권을 보유한 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 누리기 위한 기존 주택 처분 기한도 최대 6년까지 늘어난다. 분양권을 취득하고 3년 경과 뒤 새 집에 입주하면 기존 대비 3년 더 1주택자로 인정받을 수 있다. 다만 이는 세법 개정 사항으로 국회 통과가 필요하다.
전매제한 기한이 단축돼 분양권 매도가 가능해진 데다 세금마저 줄어들게 될 경우 거래시장이 회복될 것이란 전망이 나온다. 부동산 업계 관계자는 "직접 거주 목적보다 향후 시세차익을 기대해 전매에 뛰어드는 경우가 많아질 것"이라고 내다봤다.
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서울 강남 등지에선 가격 하락 추세가 나타남에도 여전히 분양가 대비 30%가량 비싼 가격에 입주권이 거래되고 있다. 분양가가 3.3㎡당 평균 4893만원으로 84㎡ 15억7300만원대였던 서울 강남구 개포동 '개포자이 프레지던스'는 동일 면적 입주권 거래금액이 2021년 28억2000만~29억5000만원까지 치솟았다.
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무순위청약을 통해 당첨돼 주택을 취득하면 직접 거주하는 경우도 있지만 팔아서 시세차익을 노릴 수도 있다. 분양권 취득 후 1년 내 팔게 되면 세율이 70%, 1~2년 내 팔면 60%다. 주택의 경우 2년 이후 매각하면 기본세율이지만 분양권은 2년 후에 팔아도 세율 60%가 적용된다. 여기에 지방소득세를 더하면 66~77%를 세금으로 내야 한다.
만약 프리미엄이 3억원일 경우 1년 내 전매하면 세금만 2억3100만원으로 남는 돈은 6900만원에 그친다. 따라서 세금 측면에서만 보면 분양권에 어렵게 당첨돼 굳이 전매를 하는 것보다는 최소 1년 보유하고 파는 것이 10%의 세금을 줄일 수 있는 방법이다.
김노향 기자 merry@mt.co.kr
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