빈 사무실 없는데 공급도 부족…오피스 투자 수요 회복하나

기사내용 요약
서울 공급물량 최근 5년간 평균보다 낮아
순수익률 금리 상회시 수요 회복 가능성

서울 강남구 테헤란로 일대. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 주요 기업의 오피스 수요가 지속되면서 서울 오피스 임대시장은 공실률이 하락하는 등 안정적인 흐름을 유지하고 있다.

반면 금리 인상에 따른 대출 부담과 경기 불안 등으로 매매시장은 여전히 위축된 분위기다.

다만 서울 오피스 시장은 당분간 공급 부족 상황이 이어질 예정이어서 금리가 안정되면 투자 수요가 회복될 수 있다는 전망도 나온다.

14일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난해 서울 오피스 평균 공실률은 2.78%를 기록했다. 2022년 1월 3.62%를 기록한 후 3%대를 유지하다 5월부터 2%대로 떨어졌고, 12월에는 2.07%까지 하락했다.

특히 강남권역(GBD) 오피스 공실률은 1% 미만으로 빈 사무실을 찾기가 어려웠다. 지난해 GBD 평균 공실률은 0.5%로 나타났다.

도심권역(CBD) 공실률도 지난해 1월만 해도 6.88%였지만 12월에는 3.68%까지 하락했다. 여의도권역(YBD) 월평균 공실률은 1.18%로 4월(0.92%)을 제외하고 1%대 공실률을 이어왔다.

공실률이 떨어지면서 평균 임대료는 오름세를 보였다. 2022년 12월 기준 평균 임대료는 GBD가 전년 대비 2.5% 올랐고, 다음으로는 YBD 2.3%, CBD 0.6% 순으로 상승했다.

오피스 임대시장은 안정적인 모습을 이어가고 있지만 매매시장은 금리 인상에 따른 대출 부담 확대와 국내외 경기 불안으로 위축되고 있다.

2021년 서울 오피스 거래 규모는 약 6조5000억원으로 2014년 이후 최대치를 기록했지만 2022년 10월 기준 약 4조 원에 그쳤고, 매매가격도 상승률이 둔화되고 있다.

올해 들어서도 오피스 거래 가뭄 현상이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 1월 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 48건으로 2022년 12월 94건 대비 48.9% 감소하면서 역대 최저치를 기록했다.

한편 향후 3년간 서울 오피스 시장에서는 공급 부족 현상이 이어지면서 임대료는 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

KB경영연구소에 따르면 2025년까지 서울 지역에 공급될 신규 오피스 물량은 연평균 72만㎡(21.8만 평)로 지난 5년간 연평균(31.8만 평)에 비해 낮은 수준이다.

KB경영연구소는 "경기가 위축되면 오피스 임대 수요 감소와 이에 따른 임대료 정체 가능성이 있지만 우량 임차인과 장기 임대 계약 비중이 높은 프라임 오피스 시장의 경우 상대적으로 안정적인 수익이 기대된다"며 "2023년 하반기 이후 금리 안정으로 선순위 대출 금리가 오피스 캡레이트(매입금 대비 순수익률)를 하회할 경우 오피스 투자 수요 회복으로 이어질 수 있다"고 전망했다.

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