‘분양률 70%’가 신용도 가른다는데… 지방현장 많은 건설사 위기감↑

건설업계 “지방은 초기 분양률 30%만 넘어도 다행”
지난해 4분기 민간아파트 분양률 58.5%로 급락

#. 현대건설이 지난해 7월 대구에서 분양한 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴’은 올해 들어서도 분양률이 20%에 미치지 못하고 있다. 837가구로 적지 않은 단지 규모에다 서구에 들어서는 첫 번째 힐스테이트 브랜드 단지임에도 시장 침체에 고전을 면치 못하고 있는 것이다. 최근 대구시가 신규 아파트 공급 계획 승인을 전면 보류하면서 물량 소진에 기대를 걸고 있지만, 지방 청약 시장의 매수심리가 살아나지 않고 있어 전망이 불투명하다.

대구 서구 비산동에 들어서는 '힐스테이트 서대구역 센트럴' 조감도. /현대건설 제공

올해 건설사들의 신용도가 분양률 70%를 기점으로 갈라질 것이라는 전망이 나오고 있다. 지난해부터 늘어나고 있는 미분양 때문에 공사대금을 회수할 수 없는 수준의 분양률을 기록한 공사현장이 대거 늘고 있는 탓이다. 이 때문에 건설사들은 대금 회수는 물론 공사 진행 방식에 대해 전반적으로 고심하고 있다. 특히 지방 아파트 초기분양률이 매우 낮게 나타나면서 지방에 현장이 많은 건설사들의 위기감이 고조될 전망이다.

13일 한국기업평가가 최근 발표한 ‘주요 건설업체 2022년 잠정실적 점검 결과’ 보고서에 따르면 올해 건설사들의 신용도는 준공 시점에서의 분양률 70% 달성 여부가 기준점이 될 전망이다. 건설사 입장에서는 공사 대금을 회수하는 게 무엇보다 중요하기 때문이다.

통상적으로 분양률이 70% 내외를 기록하면 전반적인 대금 회수가 가능하고, 초기 분양률 기준 40~50% 수준이면 공사 진행에 큰 차질이 없는 것으로 평가한다. 초기분양률은 신규 분양아파트의 초기 분양 기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율을 말한다.

이에 대해 한기평 관계자는 “공사 대금 회수가 가능한 분양률(70%)에 도달하는지 여부에 따라 건설사 간 신용도 차이가 발생할 것”이라면서 “개별 프로젝트의 공사대금 회수 및 중도금 대출 기표 가능한 수준의 분양성과 및 미분양 해소 여부에 대한 모니터링을 강화할 예정”이라고 했다.

하지만 주택 시장 부진으로 최근 건설사의 초기 분양률에 대한 눈높이는 전보다 꽤 낮아진 분위기다. 한 중견 건설사 관계자는 “요즘은 워낙 분양 시장이 어려우니 초기 분양률이 30%만 넘어도 다행이라고 하는 정도”라면서 “40~50% 정도 기록하면 선방했다며 안도의 한숨을 내 쉬는 분위기”라고 말했다.

실제로 최근 민간 아파트 초기 분양률은 계속 떨어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전국 민간아파트 초기 분양률은 분양시장이 호황이던 2021년 2분기 98.3%를 정점으로 지속해서 떨어지고 있다. 지난해 3분기에는 82.3%까지 떨어지며 역대 최저 분양률을 보인 데 이어 지난해 4분기에는 58.5%로 급락했다.

지방은 더 심각하다. 5대 광역시 및 세종시의 지난해 3분기 초기 분양률은 84.3%였는데, 지난해 4분기 30%로 곤두박질 쳤다. 기타 지방 아파트 역시 지난해 3분기 초기 분양률 72.5%에서 60.5%로 떨어졌다. 가장 저조한 지역은 울산으로 3.4%에 불과했다. 분양주택의 대부분이 초기 분양에 실패했다는 뜻이다. 제주(15.1%), 대구(26.4%) 등도 초기 분양률이 크게 저조한 상황이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시장 상황이 나빠지면서 손익분기점인 분양률 70%가 건설사 신용도 평가에 큰 영향을 미치는 상황이 됐다고 보면 된다”면서 “신용도가 나빠지면 대출 등 자금 조달에 문제가 생겨 사업 진행이 어려워지므로, 울산 등 분양이 되지 않은 지방 사업장이 많은 건설사들은 분양가 조정 등으로 물량을 소진해야 할 것”이라고 했다.

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