불법주거 위기 ‘생숙’… 오피스텔로 용도변경 ‘산 넘어 산’

이행강제금 유예기간 7개월 앞으로
오피스텔 용도전환이 대안이지만
주차면적·과밀학급 등 걸림돌 많아
분양자 매년 시세 10% 내야할 판

불법주거 위기 ‘생숙’… 오피스텔로 용도변경 ‘산 넘

생활형 숙박시설의 '이행강제금' 부과 유예기간이 7개월 앞으로 다가왔지만 오피스텔로 전환된 사례가 사실상 전무한 것으로 알려졌다. 레지던스로 대표되는 생활형 숙박시설의 주거 사용은 지난 2021년 금지됐다. 실거주하는 경우 오는 10월 14일까지 오피스텔로 용도를 변경토록 했다. 이를 지키지 않고 주거용으로 사용하면 매년 매매시세의 10%를 이행강제금으로 내야한다.

12일 건설업계 및 지자체 등에 따르면 생활숙박시설의 오피스텔 전환이 현실적으로 불가능해 실거주 목적으로 매입한 사람들이 불법 거주자로 몰릴 위기에 처했다. 수도권에서 생활형 숙박시설이 가장 많이 몰려 있는 송도가 포함된 인천시가 대표적이다. 시에 따르면 준공된 시설은 382개동 1만4000여가구, 건축중인 건물은 159개동 3000여가구에 이른다.

인천시 관계자는 "현재까지 오피스텔로 전환된 사례가 없다"며 "용도변경을 하고 싶어도 조건을 맞추는 것이 사실상 불가능하기 때문이다"라고 말했다. 이어 "전국 지자체가 비슷한 상황인 것으로 알고 있다"고 말했다. 해운대를 중심으로 생활형 숙박시설이 대거 들어선 부산 역시 오피스텔로 용도변경된 사례가 아직 없다. 이 곳에서는 59개동의 9900여가구가 유예기간 내에 오피스텔로 바꿔야 하는 것으로 파악되고 있다.

건설업계 관계자는 "현재 전국적으로 생활형 숙박시설이 약 8만실인 것으로 추산되고 있다"며 "이 가운데 상당수가 실거주하는 것으로 파악하고 있다"고 말했다.

생활형 숙박시설은 집값이 폭등한 문재인 정부 때 급격히 늘어났다. 국토교통부 통계를 보면 전국서 준공된 생활형 숙박시설은 2018년 1만2441실, 2019년 1만4301실, 2020년 1만4627실, 2021년 1만7182 실이다. 지난 2022년 말 기준으로 전국서 7만990실의 생활형 숙박시설이 준공됐다.

앞서 정부는 용도변경을 촉진하기 위해 건축기준을 한시적으로 완화했다. 오피스텔은 발코니를 설치할 수 없지만, 용도변경 시에는 허용한 것이 대표적 예다. 하지만 넘어야 할 산이 만만치 않다.

한 지자체 관계자는 "우선 분양 계약자 100% 동의가 필요한데 현실적으로 쉽지않다"며 "이 외에도 주차장 면적도 더 늘려야 하고, 소방설비에 과밀학급 문제 등 고려해야 될 사안이 수 없이 많다"고 말했다.

특히, 지구단위계획은 더 큰 걸림돌이다. 생활형숙박시설은 건축법상 비주택으로 분류돼 상업지역에도 가능했다. 오피스텔로 용도변경하려면 지구단위계획 자체를 바꿔야 하는데 적극적으로 나서는 지자체가 거의 없다. 계획을 변경하는 것 자체가 쉽지 않는 데다 자칫 특혜논란으로 비화될 수 있어서다.

상황이 이렇다보니 생활형 숙박시설 분양 계약자들은 매해 이행강제금을 부담해야할 것으로 보인다.

한 분양 계약자는 "정부가 완화한 건축 기준만으로 오피스텔로 변경이 어렵다는 것을 알게 됐다"며 "하루 아침에 불법 거주자가 될 판이다"라고 말했다.

업계에서는 주택 용도 변경을 위한 지원책이 필요하다고 입을 모은다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 "갈수록 주거와 숙박을 구분하기 어려워지고 있다"며 "외국처럼 건축법적 기준이 아닌 세금 등 다른 방법을 찾을 필요가 있다"고 지적했다.