[영상]부동산 전문 변호사가 알려주는 7가지 전세사기 예방법

전세사기가 기승을 부린다는 뉴스가 아직도 꾸준하게 나오고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 전세사기 검거 건수는 618건으로 전년 대비 3배 이상 증가했다. 수법이 들통나면 이제 사기가 줄기 마련인데, 끊임없이 신종 사기가 등장한다. 이정도면 법에 허점이 있는 걸까? 사기꾼들이 똑똑한 걸까? 부동산 전문 김지수 변호사에게 질문을 던져봤다.

부동산 전문 김지수 변호사.

아래는 김 변호사에게 물은 전세사기 관련 인터뷰 전문.

▶ 주로 어떤 수법을 쓰는지?

- 정말 전세 사기가 이렇게 몇 가지 유형으로 있는 게 아니라 되게 다양한 유형들이 있어요. 첫 번째가 최근에도 문제가 정말 많이 되고 있는 대표적인 전세 사기 수법, 바로 갭투자 사기 수법이거든요. 무자본으로 세입자한테 전세 보증금을 받아서 빌라라든지 매입을 해서 결국에는 전세 보증금을 돌려주지 않는 그런 방법을 보통 갭투자 사기 수법이라고 해요. 매매 가격보다 전세 가격이 높은 그런 깡통 전세에서 이런 갭투자 사기가 또 많이 일어나기도 하고, 임대인이 계약을 하면서 세금 체납 사실을 숨겨서 이게 나중에 압류가 돼서 공매로 넘어가는 경우가 있어요. 이런 것들을 대표적인 전세 사기 유형이라고 볼 수 있습니다.

- 또 전입신고 허점을 이용한 사기 수법이 있는데요. 보통 임대차 계약을 체결을 하게 되면 주택을 점유해야 되고 즉 이사를 가야 된다는 거고요. 그다음 전입신고를 빠르게 해둬야 대항력을 확보를 할 수가 있는데요. 대항력이라는 거는 쉽게 얘기해서 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘이라고 얘기를 드릴 수가 있어요. 임차인의 대항력은 주택 점유 후 전입 신고한 그 다음날부터 생기게 돼요. 그에 반해 근저당권 설정 등기 같은 경우에는 등기가 이뤄지는 그 당일부터 효력이 발생하게 되거든요. 만약에 근저당권과 전입신고가 같은 날 이루어지게 되는 경우에는 그다음 날부터 대항력이 생기기 때문에 (대항력이 보증금 반환 우선순위에서) 후순위가 되는 거죠. 근저당권에 밀리게 되는 거예요. 이런 경우에 임차인이 보증금을 반환받기 어려워지게 되는 경우가 있는데 이러한 사기 수법이 횡행하고 있습니다.

▶ 그럼 법에 허점이 있는 거 아닌지?

- 아무래도 전입신고의 허점을 이용한 사기 같은 경우에는 (대항력이) 굳이 전입신고 다음 날부터 효력을 발생할 이유가 있을까 이 부분이 조금 애매하기는 해요.

- 제도나 법에 맞춰서 사기 범행도 나날이 진화를 하고 있어요. 이전에는 없었던 그런 유형도 새로 생겨나는 부분도 많고 법이나 제도 허점을 이용한 사기 수법들도 이제 계속 생겨나고 있는 실정입니다. 그래서 이를 좀 막을 수 있는 임차인의 권리를 주된 골자로 하는 그런 입법 개정 논의가 계속해서 이루어지고 있는 거고요. 앞으로도 좀 예상치 못했던 법의 허점들을 보완할 수 있는 논의들이 지금처럼 계속 이루어져야 전세사기가 방지되지 않을까 저도 그렇게 생각을 합니다.

▶ 전세사기 예방 방법이 있다면?

- 방어를 최대한 해야된다지만 방어를 해도 당할 수밖에 없는 그런 사기도 있어요. 그래서 정말 이게 안타깝긴 한데 그럼에도 세입자 입장에서 방어할 수 있는 전략을 알아두는 거는 굉장히 중요하니까 몇 가지 말씀 드리겠습니다.

- 제일 중요한 게 ‘등기부 등본’을 반드시 확인해야 됩니다. 계약 이전부터 계약 과정 내내 반드시 확인하시는 습관을 기르시는 게 중요해요. 이 중에서도 가장 좀 중요시하게 봐야 될 부분이 ‘표제부’에 임대차 목적물 주소가 있는데, 실제 계약하려는 주소와 같은지 확인해야 됩니다. 등기부 등본 갑구에는 소유자에 대한 정보가 있어요. 거기서 지금 등기상 소유자와 계약자가 동일인인지 확인을 하셔야 돼요. 마지막으로 ‘권리 변동 내역’ 이게 가장 중요한데요. 권리 변동 내역은 특히 을구의 담보권 설정 관련 내용이라든지 선순위 권리관계 등을 확인할 수 있어요. 그걸 통해서 근저당권이 설정되어 있는지 선순위 전세권이 설정되어 있는지 반드시 체크하셔서 이런 것들이 없는 깨끗한 등기부 등본인지 여부를 확인을 하고 계약을 하시는 게 제일 중요해요.

- 그다음에 특약 사항을 활용해서 임대차 계약상에 명확하게 내용을 적시를 해두는 게 중요한데요. 예를 들면 “전입신고일 이전에 임대인이 임대 목적물을 타에 매도하거나 담보권을 설정하는 등의 권리 변동을 발생케 하는 경우에는 반드시 임차인의 동의를 구한다” 같은 특약 사항을 넣어놓으면 보호를 받을 수 있고요. “만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차 보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다”라거나 “임차인은 계약을 해지할 수 있으며 이 경우 종전 임대인은 기지급된 임대차 보증금을 전액 반환하고 이에 따른 손해배상 책임을 진다”라고 기재를 해두는 것도 또 안전한 방법 중에 하나라고 볼 수 있어요.

- 또 다른 하나는 계약 체결 전에 임대인의 ‘미납 국세 열람 제도’ 같은 것들을 반드시 확인하는 것도 중요할 수 있는데요. 아니면 ‘국세 및 지방세 납부 증명원’ 같은 것들을 임대인에게 요구하는 것도 하나의 예방법이 될 수가 있어요. 왜냐하면 실제 국세가 체납되어 있는지 여부는 등기부에 안 드러나거든요.

- 전입신고랑 확정 일자 이런 거를 빠르게 해두셔서 대항력이나 우선 변제권 이런 것들을 빠르게 확보를 해두시는 게 또 중요하고요. 그리고 계약 과정에서 전세보증금 반환 보증 보험 ‘허그’ 가입을 해두시는 게 좋아요. 상담을 하면서 계속 얘기를 해야 전세 사기를 방지할 수 있는 가능성이 더 높아지니까요. 아니면 등기부 등본 상에 전세권 설정을 아예 해두시면 조금 더 안전할 수 있어요.