한은 “주택 가격 여전히 소득·사용가치와 괴리. 갭 투자 물량 매도 땐 하방 압력↑”

한은 통화신용정책 보고서 "부동산 경기둔화 국면 이어진다" 올해 집값 하락 전망

한국은행 통화신용정책 보고서 캡처

 
한국은행은 9일 "높아진 금리 수준과 집값 하락 기대 등을 고려할 때 올해 주택가격은 추가 하락할 것"이라고 전망했다.

뉴스1에 따르면 한은은 이날 공개한 통화신용정책 보고서 참고자료에서 "앞으로 부동산 경기 둔화 국면이 이어지는 가운데 가계 부채감축 압력은 지속될 전망"이라면서 이같이 밝혔다.

현재 주택 가격은 소득이나 실제 가치와 여전히 괴리됐다는 것이 한은의 판단이다.

한은은 "주택 가격이 2020년 후 소득 등 경제 여건과 괴리된 상태로 큰폭 상승하면서 조정 압력이 크게 높아졌다"며 "지난해 중반 후 조정 국면에 진입했으나 여전히 소득, 사용가치 등과 괴리돼 있다"고 평가했다.

그러면서 그간의 집값 상승은 저금리 기조가 이어지는 가운데 가격 상승 기대가 확산하고 공급이 수요 대비 제한됐던 점이 원인이라고 추정했다.

한은은 주택 가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 향후 집값 하락을 예상하는 심리가 상당 기간 이어지면서 하방 요인으로 작용할 것이라고 분석했다.

집값 조정과 함께 디레버리징(부채 감축) 가능성 또한 높다는 게 한은 측 진단이다.

한은은 "주택 구매 시 레버리지(leverage) 활용이 확대되면서 주택 가격과 가계 대출의 금리 민감도도 커졌을 것"이라며 "향후 주택 가격 조정과 가계 부채 디레버리징이 함께 진행될 수 있다"고 내다봤다.

한은이 최근 부동산 시장에서 주목한 점은 매매·전세가격의 동반 하락이다.

한은은 "최근 매매·전세가 동반 하락이 주택경기 둔화와 디레버리징을 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 봤다.

통상 매매·전세시장은 서로 다른 가격 흐름을 보이는 경향이 있지만 최근에는 고금리에 따른 전세 수요 위축으로 매매·전세가격의 동반 하락과 전세가율의 하향 추세가 지속되는 형국이다.

이에 한은은 "호황기에 누적된 갭 투자 주택 물량을 임대인들이 매도에 나설 경우 주택 가격 하방 압력을 높일 수 있다"면서 "매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대 보증금보다 낮아지면 임차인들의 리스크도 확대될 수 있다"고 경고했다.

부동산 경기 부진은 부동산 금융 문제로도 이어질 수 있다.

한은은 "그간 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(exposure·위험노출액)는 향후 경기 부진이 심화되면 금융 시스템의 불안 요인이 될 것"이라고 우려했다.

특히 분양시장 경기가 둔화되면서 중소 건설사와 일부 비은행 금융기관에 대한 우려가 높아지고 있다.

한은은 "분양시장에서 초기 사업장은 일부 사업의 지연·중단이 불가피할 것"이라며 "완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 증가할 것"이라고 예상했다.

이에 비은행 금융기관들은 향후 고위험 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 부실이 현실화하는 경우 신용 위험 확산이 우려된다.

한은은 "은행은 관련 리스크가 제한적일 것으로 보이나 비은행 금융기관의 자본 적정성과 유동성은 저하될 가능성이 상대적으로 높게 나타났다"고 밝혔다.

한은은 이에 따라 "부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관에 대한 신용 경계감 확산과 이에 따른 금융불안을 미연에 방지하기 위해 한계 부문을 조기에 식별하고 정리 유도가 긴요하다"면서 "특히 부동산 PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다는 점에 유의해야 한다"고 주장했다.

김현주 기자 hjk@segye.com