국가보증 재개발, 도심복합사업…투자할때 ○○은 알고하자

공공시행으로 안정적 재개발 가능해 주목
다만, 매수해도 현금청산 가능성 있어
조합원 돈 더 내는 분양가 역전현상은 장애물

지난해 서울 양천구 목4동 도심복합사업 추진위원회 관계자들이 주민 동의를 위한 가두행진을 벌이고 있다. 추진위 제공

지난해 7월 도심복합사업 후보지 중 한 곳인 서울 영등포구 신길2구역에 노후 주택들이 빼곡히 밀집해 있다. 사진=김동호 기자

[파이낸셜뉴스] 공공 시행으로 신속한 추진이 기대되는 도심공공주택복합사업이지만 직접적인 투자에는 주의가 요구되고 있다.

지난 2021년 6월 29일 이후 매수자는 분양권을 얻을 수 있을지 미지수인데다, 조합원 분양가가 일반 분양가보다 비싼 역전현상이 예고됐기 때문이다. 투자 목적으로 노후 주택을 매수했다가 현금청산을 당하거나 비싼 분양가를 부담해야 할 우려가 있다.

재개발 가능성...매수시 분양권 못 받을수도

10일 업계에 따르면 도심복합사업이 주목을 받고 있다.

부동산 하락장과 금리 인상으로 신사업 추진이 주춤한 현재, 경기와 상관없이 안정적인 재개발이 가능하다는 이유에서다. 비결은 일반적인 정비사업과 달리 한국토지주택공사(LH) 등 공공 시행자가 사업 진행 및 자금 조달을 도맡는 점이다. 도심 노후지역에 신규 주택을 빠르게 공급하기 위한 목적으로 2021년 도입됐다. 현재 전국에서 57곳이 후보지 자격을 유지하고 있다. 이들의 공급예정물량은 8만8000가구에 달한다.

다만, 재개발지역 투자의 핵심인 분양권 확보가 쉽지 않다. 일반적인 재개발의 경우 철거 직전단계인 관리처분계획인가 전이라면 주택 매수로 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 향후 조합원 가격으로 신규 주택 분양이 가능하다. 도심복합사업은 더욱 까다롭다. 권리산정일인 지난 2021년 6월 29일 이전 매수자는 확정적인 분양권을 받지만, 지금 투자를 생각한다면 제약을 고려해야 한다. 우선, 후보지 선정 이전에 주택을 매수해야 한다. 이때 확정적으로 분양권을 얻는 것이 아니라 특별분양권을 확보할 기회가 주어진다.

국토교통부 관계자는 "2021년 6월 29일 이후, 개별 도심복합사업 후보지 발표 전 매수자는 원칙적으로 현금청산 대상"이라며 "다만, 해당 후보지 전체 주택 공급량의 5% 내에서 특별공급권이 주어진다"고 말했다. 이어 "특별공급 대상자가 특별공급권 물량을 초과할 경우 보상금이 많은 순으로 특별분양을 받을 수 있다"고 덧붙였다.

조합원 돈 더 내는 분양가 역전현상도 발목

일반 분양가에 분양가 상한제가 적용돼 조합원 분양가보다 저렴하게 추정된 이른바 분양가 역전현상도 투자 유의점이다.

조합원 분양가는 해당 사업 총비용에서 일반분양대금, 임대주택 매각액을 제외한 금액으로 산정된다. 이때 도심복합사업의 시행자는 제도상 지출과 수입을 같게 해야 한다. 현재로서는 사업성 부족 시 조합원 분양가를 할증해 수입을 늘리는 수밖에 없다. 도심복합사업에서 분양가 역전현상이 발생하는 이유다.

실제로 경기 구리 구리초교 인근, 서울 강북구 수유12구역 도심복합사업 2차설명회에서 분양가 역전현상이 나타났다. 전용 59㎡ 기준으로 조합원이 일반 수분양자보다 구리초교 1억3000만원, 수유12구역 5400만원을 더 내야 하는 것으로 추정됐다.

지난해 11월 도심복합사업에서 분상제를 해제하는 개정안이 국회에 발의됐지만 4개월째 미뤄지고 있다. 최근 도심복합사업 주민협의체 대표자 공동회의는 국토교통부·서울시·국회 등에 분상제 해제 청원서를 제출하며 빠른 개정을 촉구 중이다. 공동회의는 전국 도심복합사업 후보지 58곳의 연합체로 관계되는 주민 수는 약 5만명가량으로 추산된다.

공동회의 관계자는 "분양가 역전현상이 예고된 지역은 주민 반발이 극심했다"며 "주민 반대로 사업이 좌초될 수도 있는 만큼 분상제 폐지 전까지 사업 진행을 미루려 한다"고 말했다. 그는 "가구 수 15% 및 토지 20% 기부채납 등 공공성 확보는 열린 마음에서 받아들이고 있다"며 "신속히 도심 내 신규 주택을 공급하기 위해서라도 분상제 폐지 개정안을 얼른 통과시켜주기를 바란다"고 밝혔다.
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