부동산 가격 더 떨어진다…한국은행의 살벌한 경고

한국은행은 높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려하면 올해 부동산 가격이 추가 하락할 것으로 전망했습니다.

향후 부동산 경기 부진이 심화할 경우 금융시스템 불안 요인으로 작용할 수 있는 만큼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중심으로 조기에 구조조정이 필요하다는 지적입니다. 

한은은 오늘(9일) 내놓은 통화신용정책보고서(2023년 3월)에 실린 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가'를 통해 이같이 밝혔습니다.

"매매·전세가 동반하락, 주택경기 둔화·디레버리징 심화시킬 수 있어"
한은은 지난 2020년 이후 소득 등 경제 여건과 괴리된 상태로 주택가격이 큰 폭 상승, 조정압력이 크게 높아졌다고 진단했습니다.

지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했지만, 여전히 소득이나 사용 가치 등과 괴리돼 있다고 보고 있습니다.

보고서는 “높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때 올해 주택가격은 추가 하락할 것으로 전망된다”면서 “특히 주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 향후 하락 기대 심리가 상당 기간 이어지면서 주택가격 하방 요인으로 작용할 것”이라고 밝혔습니다.

아울러 최근 매매 및 전세가격의 동반 하락이 주택경기 둔화 및 디레버리징(부채 축소) 심화요인으로 작용할 수 있다고 지적했습니다.

보고서는 “호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있으며, 매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 가능성이 있다”고 우려했습니다.

주택 갭투자 건수는 지난 2020년 12월 수도권이 2만 2천420건, 지방이 4천790건에 달했지만, 지난해 9월에는 각각 1천670건과 600건으로 급감했습니다.

"일부 비은행 금융기관 신용리스크 확산 우려"
한은은 그동안 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(위험 노출액)는 향후 경기 부진 심화 시 금융시스템 불안 요인이 될 수 있다고 진단했습니다.

분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관 PF 대출 취급 기피 등으로 일부 지연 및 중단이 불가피하며, 완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 늘어날 것으로 예상했습니다.

보고서는 금융권별로 평가한 결과 은행의 경우 부동산 금융 리스크가 제한적이지만, 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있다고 지적했습니다.

지난해 9월 기준 업권별 PF 익스포저는 은행 30조8천억원, 여신전문사 27조 2천억 원, 보험사 44조 6천억 원, 증권사 27조 4천억 원, 저축은행 10조 6천억 원 등이었습니다.

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