수세 몰린 리모델링 재건축에 최후 통첩…법적분쟁 조짐 [부동산360]

부개주공3조합, 반대모임에 내용증명
리모델링 사업 회의적 시각에 반대 기류
비용 부담·재건축 규제 완화 기대 영향
“상당 진척된 경우엔 사업 선회 비효율적”

[연합]

[헤럴드경제=고은결 기자] #. 인천 부개주공3단지아파트의 리모델링주택조합은 지난달 법무법인을 통해 소유자 내 ‘리모델링 반대모임’ 주동자에게 내용증명을 발송했다. 리모델링 추진을 비판하며 현수막을 걸고 반대하는 데 대한 강력한 경고의 의미다. 자칫 사업 진행에 차질이 생기면 분담금만 더 오를 수 있다는 판단에서다. 이에 ‘허위사실 유포 내지 위력에 의한 업무방해 및 허위사실 적시로 인한 명예훼손’에 대한 사항을 담아 내용증명을 발송하고, 이에 응하지 않으면 민·형사상의 법적 조치를 하겠다는 강경한 입장을 분명히 했다.

정부의 노후단지 특별법 발표 이후 리모델링 사업 추진과 관련한 조합 내분이 전국 사업장 곳곳에서 불거지고 있다.

이는 리모델링에 대한 회의적 시각이 커진 데 따른 것으로, 최근 부동산 침체기 상황에서 정비사업 자체에 회의적인 주민들의 시각이 반영되고 있다는 분석이다. 집값이 주춤하며 시세 차익에 대한 기대는 떨어지는데, 공사비와 인건비 등 비용 부담이 늘어나고 있기 때문이다.

앞서 부개주공3단지의 경우, 리모델링을 반대하는 주민들은 고금리 상황, 분담금 등에 대한 부담을 느낀 것으로 전해진다.

무엇보다 정부가 재건축 규제 완화에 나서며 상대적으로 리모델링 선호도가 줄어들고 있는 것으로 전해진다.

리모델링은 초과이익환수제 적용을 받지 않고, 임대주택 건설 의무도 없으며 수직 증축 방식의 경우 30세대 미만이면 분양가 상한제를 적용받지도 않는다. 또, 재건축 연한은 준공 후 30년이지만 리모델링은 준공 후 15년이고, 안전진단 A~E등급 중에서 C등급 이상을 받으면 수평 증축 리모델링이 가능하다. 이에 소규모 단지 뿐 아니라 강동구 선사현대아파트 등 대규모 단지도 리모델링에 뛰어드는 등 리모델링 붐이 일기도 했다.

하지만 최근 상황이 급변하고 있다. 국토교통부가 지난달 노후 택지지구에 재건축 안전진단 완화와 용적률을 최대 500%까지 완화하겠다는 내용을 골자로 하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 추진하겠다고 밝히면서다.

특별법에는 리모델링 시 가구 수를 현행 15% 이내에서 더 늘릴 수 있다는 내용이 담겼지만, 재건축 대비 메리트가 적다는 평가가 나온다. 이에 대부분 단지가 용적률이 180%를 초과해, 재건축보다 리모델링에 적극적이었던 1기 신도시 내에서 재건축으로 방향을 틀자는 목소리가 늘고 있다. 경기 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받았던 일산 강선마을 14단지는 지난달부터 일부 주민들이 재건축사업 추진을 요구하며 ‘리모델링 반대 동의서’를 모으고 있다.

반면 재건축 완화 조짐에도 흔들림 없이 리모델링 사업 추진을 이어가는 단지들도 적지 않다. 이미 리모델링 절차가 초기 단계를 지난 경우, 사업 선회가 더 비효율적일 수 있어서다. 분당에서는 지난해 12월부터 ‘분당 1호 리모델링 단지’ 무지개마을 4단지가 이주를 시작한데 이어, 느티마을 3단지도 이달 말 이주 공고를 시작하고 5월부터 8월까지 이주를 실시하는 등 리모델링이 속도를 내고 있다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “재건축을 통한 수익성이 낮다고 판단해 리모델링을 추진한 단지들이, 정부가 재건축 규제 완화로 용적률을 높여주면 재건축에 나설 수 있다”며 “다만 사업 기간, 투입 비용 등을 종합적으로 고려해 조합원들이 합리적인 의사결정을 할 필요가 있다. 초기 단계를 지나 이미 시공을 앞둔 단지는 리모델링을 계속 추진하는 게 더 효율적”이라고 말했다.

keg@heraldcorp.com