상가 투자도 장사도 '쪽박'…위례가 망한 진짜 이유[부릿지]

11만명이 넘는 주민이 거주하는 서울 강남권 최후의 신도시인 위례신도시 지구는 입주 10년차에 접어들었다. 2021년 말 남위례역 개통과 최근 위례신사선 착공이 임박하면서 부족했던 필수 인프라가 채워지고 있다는 평가다. 더욱이 부실했던 상가 인프라도 대부분 해결이 된 것으로 보인다. 주도로를 중심으로 공실률도 줄었다.

하지만 겉보기와 달리 속앓이는 여전하다는 평가다. 최초로 상가를 분양받은 투자자들은 여전히 수익을 내지 못하고 있다. 상권 규모와 달리 매출은 부실해 임대료는 한정적이다. 자영업자도 마찬가지다. 매출이 충분하지 않기에 지금 임대료도 부담스럽다. 이런 악순환으로 보기와 달리 상권의 활성화는 요원한데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 데이터로 상권을 분석하는 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수와 함께 위례신도시 상권을 집중 탐구해봤다.

▶조성준 기자
김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수님 모셔서 여기 지금은 어떻게 바뀌었는지, 또 앞으로 여기가 발전 가능성이 있는지 짚어보도록 하겠습니다.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
일단 위례 신도시 어떤 곳인가? 원래 계획은 인구는 약 11만 명, 가구 수는 약 3만 5,000명을 목표로 만들어졌는데요. 지금 보니까 약 3만 가구 약간 넘어가는 수준으로 입주가 되어 있고요. 한 9만 내지 10만 명이 살고 있습니다. 자, 그런데 여기 상가는 몇 개일까요?

▶조성준 기자
한 8% 정도 된다고 했거든요.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
대략적으로 현재 사업자 등록이 되어 있는 것만 기준으로 보면 약 2,000개. 많은 거예요. 그게 왜 많냐? 거기에서 실제로 소비가 일어나고 있는 금액을 보면 알 수 있어요. 한 달에 위례 신도시의 상가에서 소비되고 있는 금액은 600억. 그럼 매장당 월 평균 매출액은 얼마? 3,000만 원이죠. 이 사업자가 기꺼이 지불할 용의가 있는 월세는 얼마일까요? 평균으로는 10%, 300만원정도 됩니다. 사실 크게 오르지 못했을 거예요.

▶조성준 기자
공실 현장을 직접 가봐서 한번 교수님과 살펴보고, 여기는 또 어떤 문제들이 있는지 이야기를 나누도록 하겠습니다. 현장으로 가보시죠.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
왜 공실일까요? 여기가 남위례역이 여기 있고, 이 후면 쪽이 카페 골목이라 그래서 먹자골목이 형성되어 있어요. 먹자골목에 543개의 점포가 있어요.

▶조성준 기자
동네 상권 치고는 많은 거 아닌가요?

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
엄청나게 많은 거죠. 왜냐하면 이 지역에서 사는 분들로는 여기에 절대 높은 매출을 올릴 수가 없어요. 여기를 포함해서 543개 평균 매출액이 2,000만 원이에요. 그러면 우리나라 평균보다 낮은 수준이에요. 이 공실이 없어지려면 일단 그 평균 매출이 올라가야 해요. 공실을 없애는 방법은 둘 중에 하나예요. 이 시장이 자연 발생적으로 성장을 해서 평균 매출액이 올라가고 그것 때문에 소비자들이 많이 모여들면 여기가 월세가 높아도 들어오겠죠. 그건 시간이 오래 걸리고 어려울 거예요. 그럼 어떡하죠? 월세를 낮춰야 하겠죠.

▶조성준 기자
밖으로 나와봐도 공실은 여전히 많습니다. 저 남위례역이 생기면 조금 달라지지 않겠냐? 기대를 좀 했었죠.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
사람들은 무조건 사람이 늘어날 거라고 생각하는데 저기 만들어진 역은 지금 교통 출퇴근용이에요. 즉, 뭐냐? 역이 만들어지면 어디선가 외부에서 인구가 유입된다. 라고 착각하시는 거예요. 또 여기 현재 이 주변의 아파트 세대수에 비해서 여기 상가 숫자가 너무 많은 거예요. 전체적으로 총 매출, 총 수요가 늘어날 때까지는 이건 개선될 여지가 당분간은 없다고 보입니다.

▶조성준 기자
저희가 지금 이제 남위례역을 계속 봤습니다. 아까 내부에서도 보고 외부에서도 봤는데 저희가 다음은 다른 또 상권이 있잖아요,

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
여기가 크게는 3개의 상권으로 쪼갤 수 있고요. 더 디테일하게 쪼개면 5개까지 쪼갤 수 있어요. 이 작은 공간 안에서도 그 5개 상권끼리 경쟁을 합니다.

▶조성준 기자
그러면 저희가 바로 경쟁 상대, 경쟁 상권을 한번 가보도록 하겠습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 김영갑
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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