"반값 낙찰 받았더니 빌라왕 집"…경매로 돈 안 날리려면[부릿지]

한국은행의 금리 인상 동결에도 집값 그래프의 반등 기미는 찾아보기 힘들다. 일부 지역에서 거래가 회복됐다는 소식이 들리지만, 여전히 매수자의 심리는 냉담하다. 이와 달리 경매시장은 낙찰률을 빠르게 회복하고 있다. 집값 하락에 따라 감정평가액도 낮아지면서 적은 자본으로 내 집을 마련하는 실수요자가 경매에 눈을 돌렸기 때문이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 관심이 커진 만큼 낙찰이 손해로 이어지는 사례가 있다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 지난 2월 화제가 된 경매 결과를 분석하고 낙찰자가 쉽게 놓치는 지점을 짚어봤다.

▶조성준 기자
2월 달에 들어선 경매 물건들을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 송파구 방이동 물건부터 확인을 해보도록 하겠습니다. 연구원님께서 이 물건을 골라주신 이유가 있을까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 일단 서울에 있는 다세대 주택이고요. 약간 주의해야 할 점도 있고, 이런 점들은 좀 피해야 한다. 이런 것들을 좀 말씀드리고자 한번 준비해봤습니다. 일단은 감정가부터 말씀을 드리면 감정가는 2억7100만원이었죠. 3번 유찰이 된 거죠. 그래서 1억3875만원에 진행을 하고 있습니다. 상당히 많이 떨어졌죠. 여기서 이제 2가지 쟁점이 있습니다. 첫 번째는 현재 계시는 세입자의 대항력, 그다음에 이 물건 자체에 어떤 문제가 있는지 없는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

▶조성준 기자
실제 감정가에 비해서 거의 반값도 안 되는 수준까지 떨어졌는데도 말씀해 주신 뭔가 포인트가 있다면 그게 어떻게 작용하는지 알 수 있을까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 경매에 접근할 때 싸게 매입을 하기 위해서 경매를 하는 거잖아요. 근데 오히려 잘못하면 돈을 잃는 경우가 있어서 일단 일차적으로는 권리분석을 철저히 하셔야 합니다. 등기부 등본을 일단 같이 한번 살펴볼게요. 임차인의 전입 일자는 2017년 4월 20일인데, 근저당권은 2019년 10월입니다. 전입 일자가 더 빨라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인입니다. 근데 여기서 중요한 거는 지금 총 보증금이 2억 원이라고 나와 있는데 이 시세가 얼마인지는 모르겠으나 대항력이 있으므로 낙찰자가 이 임차인이 못 받는 금액은 돌려줘야 한다는 거죠.

▶조성준 기자
이렇게 되면 유찰이 계속되지 않나요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
채권자분이 받을 돈이 없으면은 경매를 진행할 이유가 없죠. 그러면 경매 자체가 없어지는 거죠. 그래서 깡통 전세나 전세 사기와 관련된 그런 물건에서 이렇게 계속 유찰이 되다 보니까 세입자들이 돈을 받을 길이 없어요. 결국은 세입자들이 다시 낙찰을 받는 경우가 많습니다.

▶조성준 기자
전세 사기의 케이스가 등장하는 거군요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
이 물건도 보시면, 주택도시보증공사에서 가압류 금액이 얼마죠?

▶조성준 기자
20억이 넘죠.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
이런 물건들의 특징은 조심스럽지만 빌라왕일 가능성이 큽니다. 지금 주택도시보증공사에서 대위변제를 해줬을 거예요. 이런 것들을 보면 대략적인 이 건물 빌라의 스토리를 좀 대강 알 수가 있는 거죠.

▶조성준 기자
다음 물건은 영통구 망포동의 아파트입니다. 이건 어떤 부분에서 골라주신 걸까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
2월 달에 낙찰됐던 아파트 중에서 정말 최다 응찰자 총 97명이 응찰을 했던 물건이라서 제가 한번 가지고 나와 봤습니다.

▶조성준 기자
어떤 조건 때문에 이렇게 97명이나 몰렸을까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
감정가는 6억4000만원인데요. 지금 3회 차 때 3억 원대 입찰을 진행했던 그런 물건입니다. 아무래도 거의 반값 아파트다 보니까 사람들이 관심을 많이 가졌을 것으로 예상이 되고요. 입지적으로도 그렇게 나쁜 위치가 아니거든요. 보면 일단 초등학교도 가까이 위치해 있어서 실거주자들이 욕심을 낼 만한 그런 위치라고 볼 수가 있습니다. 하지만 4억7000만 원에 낙찰을 받았는데 이거를 잘 받았다고 해야 하는지 아니면 실패한 건지 우리가 분석을 해봐야 합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 이주현
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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