증권사 'PF 공포' 안끝났다.. 미분양에 차환 올스톱

공정률 저조한 사업장, 증권사 리스크 키워
브릿지론 8조.. 투자금 회수 기간 길어질 듯

연이은 금리 인상과 부동산 경기 악화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 리스크가 여전하다. 사진은 서울의 한 아파트 공사현장 /연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 증권사들은 유동화시장 경색 고비를 넘겼으나 건설시장에 대한 경계감은 늦추지 않고 있다. 미분양이 계속되면서 부동산 PF 사업장에 대한 근본적 위험이 해소되고 있지 않기 때문이다. 특히 브릿지론에서 본PF로의 차환이 거의 올스톱 되면서 브릿지론, PF대출 관련 리스크는 커지는 상황이다.

공정률 저조한 건설 사업장, 분양형 본PF 리스크 불안

26일 나이스신용평가에 따르면 증권사 25곳의 본PF 익스포져는 20조2000억원, 브릿지론 8조2000억원으로 구성됐다. 또 본PF 익스포져는 20조2000억원인데 그 중 분양형이 16조7000억원, 비분양형이 3조5000억원으로 나뉜다.

먼저 분양형 본PF는 공정률, 분양률, 지역 및 물건 등에 따라 자금 회수 소요 기간이 크게 상이하다는 게 전문가들의 전망이다.

나이스신용평가가 분석한 증권사 25개사가 보유하고 있는 분양형 본PF 사업장 중 공정률이 높거나(50% 이상) 준공된 사업장은 분석대상 익스포져 중 20%에 불과하다. 미착공 및 공정률이 저조한 사업장(공정률 50% 미만)이 80%를 차지한다.

이강욱 나이스신용평가 연구원은 "공정률이 저조하다는 것은 부동산 PF 대상 건축물의 준공까지 투입 자금과 시간이 더 많이 소요됨을 의미한다"면서 그만큼 증권사의 재무부담이 증가하는 요인이라고 지적했다. 또 현재 계약분양률 기준으로 추정한 분양대금이 저조한 점도 우려 요인이라고 덧붙였다.

부동산PF 사업단계및 단계별 리스크 /그래픽=정기현 기자

"비분양형 PF 기초자산인 물류센터+해외펀드 엑시트 더딜 것"

나이스신용평가는 투자자금 회수가 더뎌질 것이란 점에서 브릿지론과 더불어 비분양형 본 PF에도 주목했다. 비분양형 PF 사업장은 분양형 PF와 달리 건설 중 자산으로부터 현금유입이 발생하지 않는다. 사업비 중 일부만 사전조달하고 완공 전 매각을 통해 자금회수하는 구조로 설계되는 경우가 많다.

따라서 준공 전 매각이 이루어지지 않거나 차환이 되지 않는다면, 준공 부동산을 담보로 확보하기 위해 자금의 추가 공급이 불가피한 구조이다.

이 연구원은 "최근 원자재 가격 급등에 따른 시공단가 인상, 보험료 상승 등의 이슈로 물류센터 투자심리가 악화되면서 거래규모가 위축되는 등 투자심리가 저하된 상황"이라고 설명했다. 이어 "해외펀드의 경우에도 최근 급격한 금리인상 이후 코로나19 취약물건인 호텔과 리테일뿐만 아닌 오피스와 주택에서도 하강징후가 나타나고 있어 해외부동산에 대한 전반적인 모니터링이 필요한 상황"이라고 지적했다.

브릿지론 8조 리스크, 투자자금 회수 길어질 듯

브릿지론은 보통 사업인허가 및 본PF대출 이전에 실행되는 대출로 일반적으로 토지잔금 납부를 위한 대출을 의미한다.

부동산 개발 사업 관련 불확실성은 사업인허가 이전과 이후를 기준으로 큰 차이가 있는데 인허가 이전 단계의 사업진행 관련 불확실성이 크다. 문제는 사업장 악화로 브릿지론에서 정체되고 있다는 점이다.

이 연구원은 "브릿지론에서 본PF로의 차환이 거의 이루어지지 않고 있다"면서 "이러한 시장환경과 사업수지가 저하되는 상황을 고려할 때 사업초기단계 및 본PF 에쿼티 성격 투자에 대한 투자자금 회수에 비교적 긴 시간이 소요될 가능성이 높다"고 말했다.

작년 9월 말 기준 증권사의 브릿지론 규모(8조2000억원)은 전체 분석대상 익스포져에서 29% 수준을 차지한다.
#부동산PF #브릿지론 #증권사유동성 #본PF