집값보다 더 떨어지는 서울 전셋값… 금융위기 때와 딴판이네

전세가율 56% … 10년새 최저
"당분간 하락세 이어질듯" 전망

<사진=연합뉴스>

서울 아파트 전세가격이 매매가격보다 빠르게 떨어지면서 전세가율이 10년 만에 최저치를 기록했다. 입주 예정 물량도 평년보다 많아 전세가율 하락은 당분간 지속될 것으로 보인다.

20일 한국부동산원에 따르면 최근 1년간 서울 아파트 전세가격 누적 변동률은 -16.94%로 같은 기간 매매가격 변동률 -10.08% 대비 1.5배 이상 높은 것으로 나타났다. 전세가격이 가파르게 떨어지면서 매매가격 대비 전세가격을 나타나는 전세가율은 작년 1월 57.2%에서 12월 55.9%까지 내려갔다.

서울 아파트 전세가율은 앞선 집값 하락기와 다른 양상을 보이고 있다. 지난 2012년 매매가격이 연간 6.33% 하락했지만, 전세가격은 3.87% 상승했다. 통상 집값이 하락할 경우 매수 대기수요가 임대차 시장으로 집중되면서 전세가격은 상승했다.

당시 금융위기 여파로 매수심리가 크게 위축되면서 매매가격은 하락했지만, 전세가격은 꾸준히 올랐다. 2015년 정부가 부동산 관련 규제를 대폭 완화하면서 매매 거래량이 다소 회복됐지만 2019년 본격적인 집값 상승기 전까지 전세가격이 더 빠르게 뛰었다.

전세가율은 2016년 72%로 최고점을 찍은 뒤 65~70% 선을 유지했다. 이후 2019년 매수심리가 살아나면서 50%대로 급락했다.

부동산 전문가들은 이번 하락기 전세가율이 가파르게 하락하는 요인으로 서울·수도권 입주물량 증가와 월세수요 상승 등을 꼽았다. 또 급등기 당시 매매가격이 실제 가치보다 높게 책정되면서 전세가율이 급격하게 떨어지고 있다고 분석했다. 저금리 기조와 패닉 바잉 등으로 매매와 전세 가격에 끼어있던 거품이 사라지고 있다는 것이다.

올해 서울에만 2만2000여가구가 풀리고, 경기도에도 지난해보다 많은 9만5000여가구가 입주를 시작해 수요자들의 선택폭이 넓어졌다. 게다가 급격한 금리 상승으로 전세보다 월세를 선호하는 가구가 많아져 전세가격의 낙폭이 더 커진 것으로 풀이된다. 실제 지난 2월 2주차 서울 아파트 전세가격 변동률은 -0.91%로 매매가격(-0.28%)보다 3배 이상 더 떨어졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "급등기에 아파트의 실제 가치보다 너무 높게 책정됐던 가격들이 하락기에 접어들면서 전세가율 하락으로 나타나는 것"이라며 "전세가격은 실제 사용가치에 더 민감하게 반응해 매매가격보다 더 빠르게 떨어지고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

전세가율이 떨어질 경우 갭투기와 역전세 등의 위험은 줄어들지만 고금리가 이어지는 상황에서 주거 상향 기회가 줄어들고, 매수심리 위축 등으로 부동산 시장 경착륙의 위험성은 높아질 것으로 예상했다.

또 매매가격의 완충 역할을 하던 전세가격 하락폭이 커지면서 매매가격 추가 하락을 불러올 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

정부의 규제 완화로 매매가격 낙폭이 다소 줄었지만, 전세가격 호가 하락이 이어지면서 최소 올 연말까지는 전세가율 하락이 이어질 것으로 보인다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "집값 하락기가 이어지면서 매수 대기 수요자들의 관망세가 커졌지만 서울 빌라나 구축 아파트 대신 인천과 경기도권의 신축 아파트를 선택하는 경우가 늘어나 전세가율 하락은 당분간 이어질 것"으로 내다봤다.

김남석기자 kns@dt.co.kr