오피스 거래도 찬바람… 임대료 상승률·매매건수도 ‘뚝’

지난해 4분기, 임대료 상승률 3%→0%대
오피스 빌딩 매각은 수시로 불발
“공급 있어도 공실률 하락 계속될 듯”

서울 오피스 임대료 상승률이 작년 4분기 0%대를 기록했다. 지난해 0~1%대 임대료 상승률을 보이다 3분기 3% 이상 올랐지만, 불과 한 분기 만에 0%대 상승률로 돌아간 것이다. 오피스빌딩 매매 거래 건수도 지난 분기 10여건밖에 이뤄지지 않은 것으로 나타났다. 금리인상 등으로 인한 부동산 거래 시장 침체가 활발하던 오피스 시장에도 영향을 크게 미치고 있는 것으로 보인다.

20일 교보리얼코에 따르면 서울 전체 지역 오피스 임대료 상승률은 지난 4분기 ㎡당 2만6200원을 기록하며 전 분기보다 0.81% 상승한 것으로 나타났다. 전 분기인 지난해 3분기는 3.63% 상승하며 큰 상승폭을 보인 바 있다.

서울지역 오피스 임대료 및 공실률 추이. /교보리얼코

3분기에 유독 임대료 상승률이 컸던 이유는 장기 미공실 상태였던 건물이 임대 시장에 나오면서 임대료가 다시 책정되는 경우가 많았기 때문이다. 특히 금리인상과 물가상승이 맞물리면서 상승폭이 커졌다.

전문가는 오피스 임대료가 ‘최고점’의 상태에 있다고 설명했다. 4분기 임대료 상승폭이 줄어든 것도 지난 분기 평소보다 크게 오른 임대료 상승률이 반영된 기저효과라는 것이다.

특히 전 분기 임차수요 증가 영향으로 12%나 임대료가 올랐던 여의도의 경우 지난 4분기는 0.4% 상승해 상승률이 크게 둔화됐다. 도심권은 0.68%, 강남권은 1.13% 올라 강남권이 그나마 주요 오피스 상권 중 가장 많이 올랐지만 전 분기 서울 평균에도 못 미치는 수준이다.

권상우 교보리얼코 전략기획파트 연구원은 “임대료 때문에 이전을 고려하고 있는 기업이 많을 정도로 금리인상과 물가상승이 맞물려 임대료 수준은 최고점까지 와 있다”며 “앞으로 나올 물건들의 추가 인상분도 적을 것으로 예상한다”고 설명했다.

서울 강남의 대형 오피스빌딩. /조선DB

금리인상의 영향으로 오피스빌딩 매매 거래 건수도 전 분기 대비 크게 줄었다. 지난 4분기 오피스 빌딩 매매시장에서 거래건수는 총 14건이었다. 전 분기 25건이었던 것에 비해 10건 이상 감소했다. 지난해 1분기와 2분기는 각각 15건으로 4분기와 비슷했지만, 오피스 거래가 특히 많았던 3분기에 비교하면 거래량은 크게 떨어졌다.

이는 금리인상기 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 부실 경고등이 켜진 탓이다. 오피스 빌딩을 매매 거래할 때는 PF 대출로 거래금액을 끌어오는 경우가 많은데, PF가 나오지 않아 대출을 못 받을뿐더러 높은 이자로 예상되는 운영수익이 낮아 오피스를 매매할 이유가 없어졌기 때문이다.

특히 이 같은 영향으로 예정됐던 오피스빌딩 매매가 수시로 불발되는 상황이 벌어졌다. 여의도 동화빌딩과 IFC몰 매각 불발이 예시다.

권 연구원은 “금리 영향이 크고 여유자금들이 말라가는 상황이다보니 매도측과 매수측 금액 협상이 잘 안되고 길어지다 불발되는 경우들이 발생했다”고 했다.

그동안 오피스 시장에서 보여온 공실률 하락 현상은 계속되고 있다. 지난 4분기 공실률은 1.3%로 전 분기보다 0.21%p 줄었다.

다만 공실률 하락이 임대료 상승을 추가로 부추길 수 있다는 점에서 우려의 목소리도 나온다. 공실률이 하락하면 오피스 입주 경쟁이 치열해지고, 그만큼 임대료가 오를 가능성도 커진다. 또 올해 공급 예정인 대형급 오피스들이 있지만 이미 임차 예정인이 다 결정된 경우가 대부분이다.

교보리얼코 관계자는 “마곡 글로벌 R&D센터 등 신규공급이 예정돼 있지만 그마저도 이미 임차물량이 쌓여있는 상황”이라며 “오피스 공실을 찾기 힘든 상황이지만 2023년 1분기에도 높은 대출이자와 경기 침체의 영향으로 부동산 거래 총액과 거래량 모두 감소할 것으로 전망된다”고 말했다.

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