CBRE "작년 서울 상업용부동산 투자, 전년비 약 12% 감소"

작년 4분기 서울 A급 오피스 평균 수익률 4.2%…전분기비 상승
매도자·매수자 기대가격 불균형…거래 종결 제한적·장기보유 전략

[이데일리 김성수 기자]작년 한 해 서울 상업용부동산 투자시장 규모가 전년대비 약 12% 감소했다.

20일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 ‘2022년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 서울 상업용 부동산 투자시장의 작년 총 거래 규모가 18조4367억원으로 집계됐다.

지난 2021년까지 4년 연속 상승세였던 투자 규모가 전년 대비 약 12% 감소했다.

특히 상반기 대비 하반기 거래량이 약 40% 줄었다. 역 캐리 현상 및 유동성 위기 영향이 두드러지게 나타난 것으로 보인다. 역 캐리 또는 네거티브 캐리는 투자한 자산의 수익률이 차입금리보다 낮아서 손실이 점점 커지는 상황을 뜻한다.

작년 4분기 서울 상업용 부동산 투자 시장규모는 전 분기 대비 약 38% 감소한 2조6645억원으로 집계됐다.

호텔 부분을 제외한 섹터 전반에서 거래 규모가 소폭 감소해 섹터별 비중은 작년과 유사하게 나타났다. 호텔 자산은 작년 4분기에 약 610억원 규모가 거래됐다. 작년 전체 투자규모는 전년 대비 약 5% 증가한 것으로 조사됐다.

오피스 자산 거래는 1조5208억원으로 전체 규모의 약 57%를 차지했다. 리테일 자산은 약 2591억원으로 전체의 10% 비중을 보였다.

작년 4분기 수도권 물류 자산의 거래 규모는 8235억원 수준이다. 작년 총 규모는 3조1537억원으로 집계됐다. 섹터 중 유일하게 하반기 거래량이 상반기 대비 증가한 것으로 파악됐다.

(자료=CBRE)

작년 4분기 기준 서울 3대 권역 A급 오피스시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 0.1%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 특히 강남권역의 높은 임대료를 피해 도심권역으로 이전하는 기업들이 증가하면서 도심권역 공실률은 1.4%로 전 분기 대비 0.6%p 하락했다.

이밖에 프라임급 자산의 공실 면적을 Flight-to-quality 수요가 흡수하는 등 견고한 임차 수요가 나타났다.

작년 4분기 물류시장에는 14개의 신규 A급 물류센터가 총 115만2095㎡ 규모로 수도권 다양한 지역에 공급됐다. 작년 수도권에 신규 공급된 A급 물류센터 규모는 총 304만9000㎡다. 이는 작년 전체 예상 공급량의 64% 수준이다.

일부 개발의 준공 지연이 있었으나, 작년 말 기준 대다수 공사가 활발한 것으로 파악된다. 이는 올해 신규 공급량에 기여할 것으로 분석된다.

리테일의 경우 가두상권은 전반적으로 높은 공실과 부진한 임대료 성장, 내수 부진으로 매출 하락이 이어졌다. 반면 명동 상권의 경우 아디다스 등 글로벌 브랜드의 초대형 매장 오픈 및 임대차 활동에 힘입어 스포츠 패션 중심의 전문화된 상권으로 재편되며 활기를 되찾았다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “지속되는 기준금리 상승 압박에도 작년 4분기 서울 A급 오피스 평균 수익률은 4.2%로 전 분기 대비 소폭 상승했다”며 “매도자, 매수자 간 기대가격 불균형이 계속됨에 따라 실제 거래 종결 규모는 당분간 제한적일 것으로 보이며 점차 많은 투자자들이 장기보유 전략을 취할 것”이라고 말했다.

이어 “오피스 시장에서 신규 공급된 자산에 대한 선임차 활동이 작년부터 활발히 진행되고 있다”며 “이를 감안하면 올해 신규 공급의 대부분은 내년 상반기 이내 빠르게 안정화 될 것”이라고 말했다. 또한 “서울 A급 오피스 시장의 지속된 수급 불균형으로 올해도 공실률은 최저 수준을 유지할 것”이라고 덧붙였다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)