1: 집값 둘러싼 논란 지속…무용론까지 대두 2: 기관마다 서로 다른 집값 산정 방식 적용 3: 감사원, 집값 통계 의도적 왜곡 여부 감사 4: 세금 부과 위한 집값도 정부 부처마다 달라
황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보
매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.
지난 16일 인터넷 포털 부동산뉴스 페이지에는 집값 관련 보도가 수십 건이 게재됐습니다. 그런데 제목만 보면 오전과 오후가 완전히 상반돼 오해를 불러 일으켰습니다. 오전에는 ‘서울 아파트값 역대 최대 하락’이라는 제목으로 도배됐습니다. 그런데 오후부터는 ‘서울 아파트 매매가 하락폭 축소’라는 제목이 줄을 이었습니다. 전날인 15일에도 집값 관련 뉴스들이 쏟아졌습니다. 제목은 ‘서울 집값 바닥 쳤나…완만해진 낙폭’이었습니다. 불과 이틀 사이에 반나절 차이로 엎치락뒤치락하는 뉴스가 쏟아진 모양새입니다. 심지어 세 뉴스 모두 한국부동산원이 작성해 배포한 자료를 토대로 작성된 것이었습니다.
남산에서 바라본 서울시내 모습. 최근 집값 통계를 둘러싼 논란이 끊이질 않으면서 ‘시세 무용론’마저 나오고 있다. 동아일보DB
원인은 조사시점과 조사항목의 차이였습니다. 16일 오전은 ‘공동주택 실거래 가격지수’(이하 ‘실거래가’), 오후는 ‘주간아파트 동향’(이하 ‘주간시세’), 15일 보도는 ‘2023년 1월 주택가격 동향’(이하 ‘월간시세’)을 토대로 작성된 기사였습니다. 실거래가는 매월 정리하는 자료인데, 보도시점과 1개월 반 정도 시차가 발생합니다. 즉 2월 발표내용이 전년도 12월 상황입니다. 주간시세는 매주 목요일 발표되는데 조사시점은 해당 주 월요일입니다. 월간은 다음달 15일이 발표시점입니다. 결국 자료의 발표시점인 15일과 목요일(16일)이 공교롭게도 비슷한 시기에 몰리면서 엎치락뒤치락한 것입니다. 하지만 이러한 사전 정보 없이 이런 뉴스 제목을 접하게 된다면 혼란스러울 수밖에 없습니다.
부동산 가격 관련 기사는 거의 매일 인터넷 부동산 관련 페이지에 등장하는 단골손님입니다. 그만큼 소비자들의 관심도 높습니다. 실제로 집값 동향은 내 집 마련이나 이사 시기 등을 결정할 때 참고할 중요한 정보가 됩니다. 정부 부동산 정책도 상당 부분 집값 상황을 토대로 결정되기 때문에 놓쳐선 안 될 정보입니다. 우리나라 국민자산의 65%가 부동산(2021년 말 기준)이라는 점도 집값에 쏠리는 관심이 높은 이유입니다.
그런데 최근 집값을 둘러싼 논란이 적잖습니다. 보다 정확하게 말하자면 집값 통계가 문제가 되고 있습니다. 지난 문재인 정부가 집값 통계를 조작했다는 주장이 제기돼 감사원이 감사를 벌이고 있는 게 대표적인 사례입니다. 집값 안정책이 실패하면서 집값이 급등했지만 이를 감추기 위해 상승폭을 의도적으로 낮춘 것 아니냐는 게 핵심 쟁점입니다. 이에 대한 감사원 감사 결과는 조만간 발표될 예정입니다. 최근 개최된 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 주간시세 무용론도 제기됐습니다. 거래빈도가 낮은 부동산에 주간단위 시세 자료는 의미가 없다는 지적입니다. 그런데 주무부처인 국토교통부의 원희룡 장관이 이에 동조한다는 취지의 발언을 해서 눈길을 끌었습니다.
이처럼 집값은 관심도 많고, 논란도 적잖습니다. 따라서 집값 통계를 제대로 읽고 이해하는 노력이 필요합니다. 이를 위해 알아둬야 할 몇 가지를 정리해봅니다.
● 집값 산정, 기관마다 표본 차 크고 방식도 달라
서울 시내 한 부동산중개업소에 시세표가 다닥다닥 붙어있다. 통계기관마다 서로 다른 방식을 사용하는 것도 집값 논란의 원인 가운데 하나이다. 동아일보DB
집값 통계는 한국부동산원뿐만 아니라 KB국민은행이나 민간정보업체(부동산R114 등)에서도 만듭니다. 그런데 각자 사용하는 통계방식이 다릅니다. 이로 인해 집값 변동률에서 적잖은 차이가 발생하고, 논란을 불러일으키는 원인을 제공합니다.
정부가 공식 통계로 활용하는 한국부동산원은 월간시세와 주간시세, 실거래가를 발표합니다. 월간시세와 주간시세 제작과정은 3단계로 진행됩니다. 우선 한국부동산원 직원 300여 명이 표본주택의 변동상황을 분석해 내부 시스템에 입력합니다. 이어 해당지역 지사에서 검증작업을 거친 뒤 본부 주택통계부에서 다시 확인한 뒤 최종 시세로 결정합니다.
시세 내용에 따라 표본수와 조사시점, 발표시점은 조금 다릅니다. 월간시세는 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모든 유형의 주택을 망라한 통계입니다. 표본주택 1986년 1월 처음 조사 당시 2498채에서 1월 말 현재 4만6170채로 꾸준히 늘어났습니다. 이 가운데 아파트가 3만 6000채, 연립주택이 6480채, 단독주택이 4820채입니다. 조사기간은 해당 월의 말일을 포함한 5일이며, 기준시점은 다음달 1일입니다. 발표시점은 매월 15일입니다. 즉 1월 월간시세라면 1월 말경 5일 간 조사가 진행되고 그 결과가 2월 15일자로 발표되는데, 조사기준일은 2월 1일이라는 뜻입니다.
주간시세는 아파트만을 대상으로 조사합니다. 1월 말 현재 표본주택은 3만 2900채입니다. 월간시세 대상 아파트 가운데 거래빈도가 높지 않은 일부 아파트가 제외된 수치입니다. 조사는 매주 월요일과 화요일, 이틀 동안 진행되고, 매주 목요일 발표됩니다.
실거래가는 2006년(매매 기준)부터 작성된 통계입니다. 아파트와 연립주택, 다세대 주택 등을 포함한 공동주택을 대상으로 실제 거래돼 신고된 가격정보를 활용해 만들어집니다. 실거래가 신고는 계약 체결 후 30일 이내에만 하면 됩니다. 따라서 정보를 수집하고 분석하는 과정에서 2개월 정도 시차가 발생합니다. 즉 지난 2월 15일자로 발표된 실거래가는 2022년 12월 자료라는 겁니다.
KB국민은행도 월간시세와 주간시세를 발표합니다. 다만 조사방식은 한국부동산원과 달리 부동산중개업소를 이용합니다. 표본주택 중 거래가 이뤄진 경우에는 실거래가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 매매(임대)사례비교법에 따라 산출된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 인터넷 등을 이용해 입력합니다. 만약 온라인 조사가 불가능한 경우 조사원이 전화 또는 팩스 등을 이용해 자료를 확보합니다. 이후 지역 담당자가 검증작업을 거친 후 최종가격으로 확정합니다.
역시 시세 내용에 따라 발표시점 등이 조금 다릅니다. 월간시세는 조사대상 월의 다음달 1일, 주간시세는 매주 금요일에 각각 발표됩니다. 표본주택은 6만7720채로 한국부동산원보다 많습니다. 이 가운데 아파트가 6만2220채로 단독주택(3000채)이나 연립주택(2500채)에 비해 압도적으로 높은 비중을 차지합니다.
민간에서는 집값 통계를 작성하는 대표적인 기업은 ‘부동산R114’입니다. 아파트만을 대상으로 주간시세와 월간, 분기, 반기, 연간 단위 통계를 만듭니다. 표본은 전국 아파트 570만 채입니다. 전국 아파트 가운데 임대아파트와 거래가 거의 없는 나홀로아파트 등을 제외한 수치여서, 매매가 가능한 거의 모든 아파트가 포함된 것으로 봐도 무방하다는 게 부동산R114측 설명입니다.
시세작성은 4단계 과정을 거칩니다. 우선 부동산R114와 협력관계를 맺은 전국의 8000여 개 부동산중개업소에서 변동사항을 입력합니다. 이 과정에서 누락됐거나 특이사항이 발견된 시세정보에 대해서 1차로 직원들이 검증합니다. 이어 회사 내 설치된 빅데이터 연구소에서 2차 검증, 이후 리서치팀에서 최종 점검을 합니다. 이 회사는 모든 시세 정보를 매주 금요일 발표합니다. 즉 주간시세는 매주 금요일, 월간시세는 해당 월 마지막주 금요일이 발표시점입니다.
● ‘주간시세’ 무용론이 등장한 까닭
김현미 전 국토교통부 장관이 2020년 12월 초 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 참석해 의원들의 질문에 답변하고 있다. 문재인 정부 시절, 집값 통계 부실 논란은 끊임없이 제기됐다. 동아일보 DB
3개 기관이 집값을 산정하는 과정에서 표본 규모가 다르고, 진행 절차도 다릅니다. 그 결과 변동률에서 적잖은 차이가 발생합니다. 하지만 때로는 그 격차가 지나치게 커서 문제가 되기도 합니다. 지난 문재인 정부 때 끊임없이 제기됐던 ‘집값 통계 부실 논란’이 대표적인 사례입니다. 특히 논쟁이 본격화됐던 2020년 당시 김현미 국토부 장관이 국회에서 “(문 정부 들어 집값이) 부동산원 통계로 11% 정도 올랐다고 알고 있다”고 언급하자 경제정의실천시민연합이 “문 전 대통령 취임 이후 3년간 서울 전체 주택 가격은 34% 올랐으며, 이 중 아파트값 상승률은 52%에 달한다”고 반박하는 일도 있었습니다.
여기에 그치지 않고 현 정부 출범 이후 감사원은 아예 지난해 9~12월 국토부와 통계청, 한국부동산원을 대상으로 ‘주요 국가통계 작성 및 활용실태’ 관련 실지감사(현장감사)를 실시했습니다. 이를 통해 당시 한국부동산원 조사원들이 입력한 서울 아파트값 수치와 부동산원이 이를 종합·집계한 수치의 차이가 최소 4차례 이상 비정상적으로 크게 발생한 사실을 확인한 것으로 알려졌습니다. 만약 이 과정에서 국토부가 개입한 것으로 드러난다면 적잖은 후폭풍이 예상됩니다. 공신력이 생명인 국가통계가 정치적인 의도로 왜곡된 것이기 때문입니다. 감사원은 조만간 감사 결과를 발표할 예정이라고 합니다.
최근에는 국회에서 ‘주간시세 무용론’이 제기돼 눈길을 끌었습니다. 지난 15일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 질의에 나선 홍기원 의원(더불어민주당)이 “아파트는 거래 수량이 많지 않다”며 “월간은 의미가 있지만, 주간 단위로 가격 지수를 뽑는 것은 없애야 하지 않느냐는 전문가들 의견이 있다”고 지적했습니다. 이에 원희룡 국토부 장관도 “같은 문제의식을 가지고 있다”고 화답한 것입니다.
반론도 있습니다. 주간시세는 부동산시장에 큰 영향을 미치는 중요한 정부 정책 발표나 금리인상 등과 같은 변수가 발생했을 때 시장상황이 어떤 식으로 반응하는지를 확인할 수 있는 중요한 정보라는 주장입니다. 부동산R114의 윤지해 리서치팀장은 “국토부가 ‘1기 신도시 특별법’을 발표한 이후 분당 일산 등 신도시 집값에 적잖은 변화가 예상됐고, 실제로 발생했다”면서 “월간 시세만 작성한다면 이런 상황을 한 달 동안 뭉개는 셈이나 마찬가지”라고 강조했습니다.
한편 주간시세가 언론의 요구로 만들어진 ‘기획상품’이라는 주장도 있습니다. 부동산R114의 창설 멤버이자 민간업체의 부동산시세 작성방법의 기틀을 만든 김희선 알투코리아 전무의 증언입니다. 그에 따르면 1990년대 중반 신문사들이 증면경쟁에 나서면서 증시시세표를 싣기 시작했는데, 주말 증시가 쉬면서 시세표를 만들 수 없는 월요일자에 부동산 주간시세표를 게재하게 됐다는 겁니다. 당시에는 주간단위 조사도 쉽지 않고 모든 조사 대상 아파트 정보를 싣기도 어려워 조사지역을 4개로 쪼갠 뒤 한 달 동안 돌려가며 반영했다고 합니다.
● 2년 연속 폭탄됐던 공시가격, 올해는 잠잠할 듯
서울시내 부동산 중개업소에 양도소득세, 종합부동산세 관련 상담 안내문이 붙어 있다. 올해는 공동주택 공시가격이 크게 내릴 가능성이 커 부동산 세금을 둘러싼 폭탄 논쟁은 사라질 것으로 예상된다. 동아일보 DB
한편 부동산 관련 가격 정보는 세금이나 각종 부담금 등을 부과하기 위한 용도로 만들어지기도 합니다. 이들은 시세 상황을 보여주는 집값과 달리 1년에 한 차례만 발표됩니다. 또 가격 작성과 발표를 국토교통부(공시가격)와 국세청(기준시가), 행정안전부(시가표준액)등 정부부처가 책임집니다.
국토부의 공시가격은 크게 토지, 단독주택, 공동주택 등 3가지 형태로 작성됩니다. 매년 1월 1일자 기준으로 산출되는데 방법은 조금씩 다릅니다. 우선 토지에 대한 공시가격은 ‘공시지가’로 불립니다. 공시지가는 토지에 대해 부과할 세금 부과금 등의 기준입니다.
공시지가는 모든 토지에 매겨집니다. 다만 모든 토지를 일일이 조사해서 결정할 수 없으므로, 전문 감정평가사 등을 투입해 일부 샘플(‘표준지’)에 대해 가격을 산정합니다. 이후 이를 토대로 전국의 시군구와 감평사 등이 다시 투입돼 개별공시지가를 정합니다. 올해의 경우 표준지는 56만 필지로 전체 대상토지(3502만 필지)의 1.6% 정도였습니다.
단독주택 공시가격도 토지와 비슷한 절차를 거칩니다. 표준주택 공시가격을 산정하고 이를 토대로 개별주택 공시가격을 만듭니다. 올해의 경우 표준주택은 조사 대상 단독택주택(411만 채)의 6.1%(25만 채) 정도입니다. 다만 표준주택 공시가격 산정업무는 한국부동산원 직원이 전담합니다. 또 개별주택 공시가격은 시군구 공무원이 맡습니다.
개별공시지가와 개별주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준주택 공시가격은 올해 지난해보다 6% 떨어졌습니다. 따라서 개별공시지가와 개별주택 공시가격도 비슷한 수준에서 하락할 것으로 예상됩니다.
공동주택은 한국부동산원이 별도의 샘플조사 과정을 거치지 않고, 전체 대상주택 가격을 전수 조사해 결정합니다. 다음달 23일에 초안이 공개되고, 이의 신청 등을 반영해 4월 중 최종 결정됩니다. 지난해 아파트 실거래가가 크게 떨어졌기 때문에 올해 공동주택 공시가격도 큰 폭 하락이 불가피해보입니다. 2021년(19.05%)과 2022년(17.22%)에 공동주택 공시가격 급등으로 불거졌던 부동산 세금 폭탄 논란은 올해 보기 어려울 가능성이 큽니다.
기준시가는 매년 말 국세청이 발표하며, 건물과 오피스텔, 상업용건물 등의 상속·증여세와 양도세 등의 과세 자료로 사용됩니다. 일반적으로 상속·증여세는 상속 또는 증여받은 오피스텔이나 상업용 건물의 상속개시일 또는 증여일의 시가로 평가하는 게 원칙입니다. 하지만 요즘처럼 거래가 단절 수준으로 줄어들어 시가를 알기 어려운 때는 기준시가를 이용합니다. 또 상속·증여를 받았거나 취득 당시 실거래가를 알 수 없는 재산을 양도하는 경우 양도세 취득가액을 계산할 때도 기준시가가 활용됩니다.
올해 오피스텔 기준시가는 지난해보다 6.06% 올랐습니다. 2010년 이후 가장 많이 올랐던 지난해(8.05%)와 2019년(7.52%)에 이어 세 번째로 높은 수치입니다. 상업용 건물 기준시가도 6.32%로, 2019년(7.56%)에 이어 두 번째로 많이 상승했습니다. 지난해 부동산 경기가 빠른 속도로 침체되면서 올해 적용되는 표준지 공시가격(-5.92%)과 표준주택 공시가격(-5.95%)이 모두 마이너스(-)로 돌아선 점을 감안하면 이례적입니다. 보유세에 직접적인 영향을 미치는 공시가격은 낮추되, 부의 세습으로 비치는 상속·증여에 대해선 고삐를 늦추지 않겠다는 정부의 의도가 담긴 것으로 풀이됩니다.
시가표준액은 행안부가 상가, 오피스텔 등 주택 이외 건축물에 대한 취득세, 재산세 등 지방세를 과세할 때 사용하는 기준입니다. 행안부는 지난 14일 올해 적용할 시가표준액을 사전 공개한다고 발표했습니다. 주택 외 건축물의 시가표준액 사전 공개 및 의견청취는 올해 처음으로 도입되는 제도입니다. 공시지가나 주택공시가격 등과 달리 시가표준액 결정 과정에는 의견 청취 제도가 없어 납세자의 권리보호가 미흡했다는 지적에 따른 조치입니다. 이번에 개별 공개된 시가표준액은 건축물 소유자와 이해관계인 의견 청취를 거쳐 오는 6월 1일 최종 결정됩니다.
