“기준금리 3.5% 지속 땐 서울 아파트값 30% 떨어질 것”

■ 김경민 교수 집값전망
“4인 가구 서울 아파트값은
9억900만원 정도가 적당”

지난 2021년 대다수 부동산 전문가들이 집값 상승을 전망할 때 집값 폭락을 정확하게 예측, ‘부동산 족집게’로 불리는 김경민(사진) 서울대 환경대학원 교수는 17일 “올해와 내년 부동산 시장은 굉장히 힘들 것”이라며 “오는 2025년 이후가 돼야 좋아질 것”이라고 전망했다.

김 교수는 이날 오전 한국경영자총협회(경총)가 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 개최한 ‘제1회 한국최고경영자포럼’에서 ‘대한민국 부동산시장, 현재 그리고 미래’라는 주제의 기조강연을 통해 “인허가 물량이 줄어 향후 3∼4년은 준공 물량이 없기 때문에 서민 주택 전세가부터 오르고, 매매가도 같이 오를 수 있다”며 이같이 말했다.

김 교수는 올해 말 기준금리를 3.5%로 가정했을 때, 올해 서울의 연간 아파트 가격 상승률 예상치를 마이너스(-) 30%로 제시하며 2018년 4분기 가격 수준으로 회귀할 것으로 예상했다. 강남 3구는 28% 떨어지면서 역시 2018년 4분기 수준으로 돌아갈 것으로 전망했다. 노원·도봉·성북구는 낙폭이 더 심해 30% 후반대로 하락, 2018년 중반 수준까지 내려갈 것으로 봤다.

김 교수는 주택담보대출 이자율 수준에 따른 서울 4인 가구의 적정 주택가격도 제시했다. 주담대 이자율이 3%라면 9억900만 원, 4%라면 8억300만 원, 5%면 7억1400만 원이 적정가라고 제시했다.

강남 3구는 주담대 이자율이 3%일 때 12억2000만 원, 4%면 10억8000만 원, 5%면 9억6000만 원을 적정 주택가격으로 평가했다.

김 교수는 부동산 시장에서 격언처럼 여겨지는 ‘강남불패’도 부정적으로 진단했다. 그는 “지난 2006년 입주한 도곡렉슬 아파트의 경우 3.3㎡당 단가가 입주 시점 초기 4000만 원에서 1년 만에 6000만 원으로 50% 올랐는데, 이 아파트가 2008년 위기 때는 입주 시점 가격보다 더 떨어졌다”며 “당시 고점 매수 가격까지 회복되는 데 10년이 걸린 반면, 강북 아파트는 고가 회복에 7년이 걸렸다”고 말했다. 그는 “변동성만 보면 강북권 아파트가 강남 아파트보다 더 안전자산이 맞다”고 설명했다.

이승주 기자 sj@munhwa.com