전셋값 13억→6억 '반토막'…올해 강남불패 무너진다 [부릿지]

부동산 시장의 침체기가 이어지면서 각종 자금을 동원해 집을 산 일명 '영끌족'은 '집값 하락' '이자 폭탄' 등으로 인해 고통을 겪고 있다. 연일 집값이 치솟던 시기 집값 폭등은 이상 현상이라며 균형점을 찾기 위해 집값은 내려가야 한다고 주장했던 한문도 연세대학교 정경대학원 교수의 발언이 거듭 화제가 되고 있다. '영끌족' 구제를 비판하기도 했던 그는 흔히들 한국 부동산 마지막 보루라고 불리는 강남도 경착륙을 피할 수 없다고 지적하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 함께 현 상황 진단과 시장의 미래를 전망했다.

▶조성준 기자
지난 6개월간의 시장 변화에 대해서 간단하게 한번 총평 부탁드리겠습니다.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
6개월 동안에 급격하게 내려왔다고 느끼실 텐데 그게 왜냐하면 이미 2019년도에 이미 가격의 어떤 부담을 느끼는 임계점 신호들이 많았어요. 코로나가 터졌잖아요. 근데 그건 아무도 예상치 못한, 자산의 상승과 버블을 키울 수밖에 없는 저금리 유동성이 이제 시장에 펼쳐지니까 그것이 이제 투자처도 없고 또 자금은 있을 때 최적의 대상이 부동산이거든요. 그러다 보니까 또 몰렸습니다. 다 합쳐져서 결론적으로 과도한 자산 가격의 버블을 만들었죠. 그러다 보니까 미국에서 먼저 터졌고 그것이 우리나라에까지 이어져 왔는데, 자산가들이 이미 움직이기 시작했고, 그다음에 실수요자들도 부담 느끼는 가격을 넘어섰기 때문에 시장이 완전히 냉각 상태가 돼버렸죠.

▶조성준 기자
정부에서 이제 1.3규제 완화책을 내놨잖아요. 완화책에 대해서 어떻게 보시는지, 또 한 달이 지난 지금 규제 효과가 있었다고 보시나요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
저는 심리적으로는 있었지만, 현실적으로는 전혀 없었다. 그 이유는 타이밍이 안 맞았습니다. 시장이 움직이려면 수요자가 움직여야 하잖아요. 실수요자들이 추세적으로 매입에 들어가야 하는데 이미 가격이 임계점을 넘어선 단계입니다. 금리 인상이라는 복병이 나타났고 우리가 알겠지만, 수요 공급에서 가격이 너무 높으면 수요는 자동으로 감소하잖아요. 대세를 거스를 수 없다. 현시점은 부동산의 문제가 아니라 경제의 침체 하락기 초입이잖아요.
이자를 현재 계산으로 계산해 보세요. 그럼 200만 원을 내야 하는데 350만원을 받는 사람이 200만 원 내면 최저 생활 수준도 안 됩니다. 그러니까 집을 못 사는 거예요. 여전히 주택을 매입할 여력이 있는 유효 수요자는 드물다. 제한적이다. 그래서 현재 쉽게 못 살아나고 있다고 저는 보고 있습니다.

▶조성준 기자
왜 강남권이 하락할 거라고 보시는지, 시장에 어떤 영향을 줄까요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
사례로 말씀드리면 아실 겁니다. 개포동의 '개포 자이 프레지던스'라고 2월에 이번에 입주하는 게 있어요. 아파트가 한 3000세대 되는데, 한때 전세금 호가가 13억이었습니다. 근데 1월 중순이 되면서 한 7억, 8억이 되더니, 1월 말로 되면서 6억이 됩니다. 정말 급변하잖아요, 시장이. 급변하는 이유는 뭘까요? 여러분? 거기 들어올 사람이 없는 겁니다. 간단해요. 수요가 없는 거예요. 근데 그 수요가 왜 없죠.? 13억에 전세를 들어올 수요가 없다는 얘기는 예전에 전세 대출을 받으면 금리가 2%였어요. 5억을 받으면 부담이 월 80원밖에 안 됩니다. 원룸 사시는 분들 월세밖에 안 돼요. 그러니까 좋은 아파트 신축 들어올 수 있죠. 지금 금리가 어때요? 높잖아요. 5억이면 어떻게 돼요? 5%면 250만원 내야 해요. 부담되는 수준인 거예요. 2월이 지금 됐는데 아직도 소화가 안 된 게 얼마 전까지 제가 알기로는 물건이 1000개인가 있어요.

▶조성준 기자
개포 자이프레지던스에만요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
이 단지만. 어마어마한 물량이죠. 근데 중요한 건 이제 한 6월, 7월 되면 또 '원베일리'라는 단지가 또 몇천 세대가 나와요. 강남에 슈퍼 역전세가 날 수도 있다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 한문도
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr