1만3000가구 전세금 떼인다고?…집값 떨어지면 세입자도 피볼라

국토硏 분석결과 내년 상반기가 고비
“집팔고 대출 받아도 보증금 못미쳐”
1월 HUG가 대신 갚아준 전세 1700억

3일 오후 서울 송파구 한 대형아파트 상가 내 부동산 업소에 전세와 매매가가 게시돼 있다. 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 수도권 주택의 전·월세 실거래가를 분석한 결과, 지난해 12월 갱신 요구권을 사용한 갱신계약 건수는 6천574건으로 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 2023.2.3 [사진 = 연합뉴스]

집값이 매매가보다 20% 떨어질 경우 갭투자로 매매거래된 주택의 40%가 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 있다는 국토연구원의 연구결과가 나왔다. 집값이 27% 하락하면 최대 1만3000가구가 세입자에게 보증금을 돌려주는 게 불가능해질 것이라고 연구원은 분석했다. 특히 내년 상반기에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 주택이 가장 많아질 것으로 예측됐다.

13일 국토연구원은 이같은 내용을 골자로 하는 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’ 보고서를 내놓았다. 보고서는 매매거래시 자금조달계획서를 제출해야 하는 조정대상지역의 갭투자 매매건수 77만 000건을 기반으로 보증금 미반환 가능성을 분석했다.

분석 결과 갭투자 당시 집값에서 20%가 빠질 경우 갭투자 주택의 약 40%가 보증금 미반환 위험이 발생할 것으로 추정됐다. 이중 최대 1만3000가구는 가능한 수단을 총동원해도 세입자에게 보증금을 돌려줄 돈을 마련할 수 없을 것이라고 보고서는 분석했다. 이는 집값이 전셋값 밑으로 떨어지는 ‘깡통전세’ 수준을 넘어 보유한 현금성 금융자산과 추가대출 가능액, 해당 주택 매매 등을 동원해 자금을 최대한으로 마련해도 보증금을 못 돌려주는 집주인이 최대 1만3000가구가 된다는 의미다.

세부적으로는 집값이 갭투자 시점 대비 15% 하락하면 보증금 반환 불가 주택은 1만 가구, 집값이 27% 하락하면 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못할 것으로 분석됐다. 연구를 진행한 박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 “자금조달계획서 제출 의무가 있는 조정대상지역만을 기준으로 한 수치라, 실제로는 더 많은 갭투자 주택이 버증금 미반환 위험에 노출돼있을 것”이라고 설명했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 일대 아파트의 모습. 2023.2.8 [사진 = 연합뉴스]

전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높아지는 시기는 내년 상반기가 될 것으로 보고서는 예측했다. 보고서는 “임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다”고 제언했다.

한편 주택도시보증공사(HUG)가 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들에게 지급한 대위변제액은 지난 1월에만 1700억원에 육박한 것으로 나타났다. 이는 전년동기(523억원)대비 3배가 넘는 수치다. 지난해 7월 564억원에서 6개월 연속 증가추세다.