HUG가 집주인 대신 갚은 전세금 1년 새 3배 늘었다

1월 1692억… 기금 고갈 우려
고금리 영향 ‘깡통 전세’ 증가 속
‘빌라왕’ 사건 등 전세사기 횡행
대위변제액 6개월 연속 증가
5월 보증보험 가입 조건 강화
혈세 투입해야 지속 가능 한계
“전세가율 기준 더 낮춰야” 지적

전세금 반환 보증보험에 가입한 세입자에게 주택도시보증공사(HUG)가 대신 전세 보증금을 갚아준 대위변제액 규모가 눈덩이처럼 불어나고 있다. HUG의 재무 부담이 계속 늘어나면서 기금 고갈에 대한 우려도 나온다.

13일 HUG에 따르면, 지난달 HUG의 대위변제액은 1692억원(769건)으로 집계됐다. 전년 동월(523억원)과 비교하면 불과 1년 만에 3.2배 늘어난 수치다.

사진=연합뉴스

보증보험에 가입한 주택은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 HUG가 우선 갚아준 뒤 집주인에게 구상권을 청구하는 방식이다. 지난해 7월 564억원 수준이었던 대위 변제액은 8월 833억원, 9월 951억원 등 6개월 연속 상승세를 이어가고 있다.

고금리와 경기침체 영향 등으로 집값이 전세보증금보다 낮은 이른바 ‘깡통주택’이 계속 늘어난 가운데 1000채가 넘는 빌라·주택을 보유하다가 숨진 ‘빌라왕’ 사건 등 전세사기까지 횡행하며 지난해 HUG의 대위변제액 규모는 9241억원에 달했다. 전년 대비 83% 늘어난 수치다.

개인의 투자 실패를 세입자에게 떠넘기고 전세사기범이 보증금을 부풀려 이득을 취하는 동안 HUG의 재무 부담은 계속 가중되는 구조다. 지난해 HUG가 지급한 대위변제액 9241억원 중 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 결국 HUG는 지난해 1000억원가량의 당기순손실을 기록한 것으로 알려졌다. 2009년 이후 13년 만의 적자다.

정부는 오는 5월부터 보증보험 가입 조건을 전세가율(집값 대비 전세보증금) 100%에서 90%로 강화한다. 집값이 1억원인데, 전세보증금이 9000만원이 넘는 경우라면 보증보험을 받아주지 않겠다는 취지다. 그럼에도 집값 하락기에 깡통주택이 계속 늘고 있어서 올해 HUG의 대위변제액 규모는 2조원 안팎까지 치솟을 것이란 부정적인 전망도 제기된다.

국토연구원에 따르면, 집값이 20% 떨어지면 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 나타났다. 집값이 27% 하락할 경우에는 집을 팔아도 보증금 반환을 못하는 임대주택이 1만3000가구에 달할 것으로 분석됐다.

HUG가 운영하는 주택도시기금은 국민이 주택 소유권 이전 등기를 할 때 의무적으로 구입하는 국민주택채권이나 재건축부담금 등으로 조성하는 사실상 나랏돈이다. 주택도시기금법상 HUG는 자기자본의 60배를 넘지 않는 범위에서 보증 발급이 가능한데, 이미 지난해 말 기준 보증배수가 54.4배로 한계에 이른 상황이다.

정부는 HUG의 보증보험 상품 가입이 중단되지 않도록 정부 출자를 통해 자본을 확충한다는 방침이다. 국회에도 HUG의 보증 총액한도를 70배로 늘리는 주택도시기금법 개정안이 발의돼 있다. 다만 혈세를 투입해 보증보험을 꾸려나가는 현행 체제에 대해 문제점을 지적하는 목소리도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 보증보험에 가입할 수 있는 전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮추기로 했지만, 80% 이하로 더 낮추는 게 바람직하다”며 “그래야 집주인들이 전세금을 마음대로 못 올려 깡통전세를 예방하고, 세입자들은 위험 주택을 걸러낼 수 있을 것”이라고 지적했다.

박세준 기자 3jun@segye.com