"갭투자한 집값 20% 하락땐 10채 중 4채 전세금 떼인다"

국토硏 "내년 상반기가 고비"
"집팔고 대출 받아도 모자라"
1월 HUG가 갚아준 전세 1700억

집값이 매매가보다 20% 떨어질 경우 갭투자로 매매 거래된 주택의 40%가 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 수도 있다는 국토연구원의 연구 결과가 나왔다. 집값이 27% 하락하면 최대 1만3000가구가 세입자에게 보증금을 돌려주는 게 불가능해질 것이라고 연구원은 분석했다. 특히 내년 상반기에 전세보증금을 돌려받지 못하는 주택이 가장 많아질 것으로 예측됐다.

13일 국토연구원은 이 같은 내용을 골자로 하는 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구' 보고서를 내놓았다. 보고서는 매매 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 하는 조정대상지역의 갭투자 매매 건수(73만3000건)를 기반으로 보증금 미반환 가능성을 분석했다.

분석 결과 갭투자 당시 집값에서 20%가 빠질 경우 갭투자 주택의 약 40%가 보증금 미반환 위험이 발생할 것으로 추정됐다. 이 중 최대 1만3000가구는 가능한 수단을 총동원해도 세입자에게 보증금을 돌려줄 돈을 마련할 수 없을 것이라고 봤다. 이는 집값이 전셋값 밑으로 떨어지는 '깡통전세' 수준을 넘어 보유한 현금성 금융자산과 추가 대출, 해당 주택 매매 등을 통해 자금을 최대한으로 마련해도 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 최대 1만3000가구가 된다는 의미다.

세부적으로는 집값이 갭투자 시점 대비 15% 하락하면 보증금 반환 불가 주택은 1만가구, 집값이 27% 하락하면 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못할 것으로 분석됐다. 연구를 진행한 박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "자금조달계획서 제출 의무가 있는 조정대상지역만을 기준으로 한 수치여서 실제로는 더 많은 갭투자 주택이 보증금 미반환 위험에 노출돼 있을 것"이라고 설명했다. 전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높아지는 시기는 내년 상반기가 될 것으로 보인다. 보고서는 "임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 체계를 마련해야 한다"고 했다.

[연규욱 기자]