국토연, 주택가격 15% 하락 시 1만가구 전세사고

[파이낸셜뉴스] 집값이 15% 추가하락하면 집주인이 이른바 '영끌'을 해도 전세보증금을 못돌려주는 가구수가 1만가구에 이르는 것으로 나타났다. 집주인의 현금성 자산과 임대주택 처분, 총부채원리금상환비율(DSR)을 고려한 추가 대출까지 모두 고려한 경우다.

국토연구원이 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서에 따르면 집값이 현수준에서 14%까지 하락할 경우 전세금을 못돌려주는 가구수는 전국적으로 5000가구로 추산했다. 가계금융복지조사(통계청)를 이용해 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

집값 하락률이 15%에 이르면 전세사고 가구수는 1만가구로 늘어난다. 매매가격 하락폭이 커질 수록 전세보증금을 돌려주지 못하는 가구수는 더 늘어난다.

하락률이 20%이면 전세사고 가구는 1만1000가구, 24%에선 1만2000가구, 27%로 더 떨어지면 1만3000가구에 이를 것으로 추산했다.

현재 임대주택만 팔면 보증금을 돌려줄 수 있는 가구수는 약 20만9000가구로 예상했다. 이것도 현재 주택가격이 유지될 경우다. 집값이 더 떨어지면 늘어날 수 있다.

모든 임차인이 2년 거주 후 계약을 종료하고 다른 주택으로 이사하는 것을 가정할 경우 오는 2024년 상반기에 전세사고 위험이 가장 클 것으로 내다봤다. 이 경우 2024년 7월 기준 주택 매매가격 20% 하락할 경우 전세 갭투자 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험에 노출되는 것으로 전망했다.

보고서는 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 전세계약을 연장할수록 보증금 미반환 위험은 줄어드는 것으로 분석했다.

이에 따라 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 전세 계약이 이뤄지도록 제도 마련이 필요하다고 제언했다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 예치하지 않은 금액에 대해서는 임대인이 전세반환보증에 가입하게 해야 한다"며 "소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약 및 운용을 수행하는 방식의 임대차 신탁제도도 가능하다"고 밝혔다. 임대차 신탁제도를 통해 보증금은 신탁기관이 관리하기 때문에 임차인의 보증금 미반환 위험은 줄어들게 된다.