집값 27% 급락 땐 …팔아도 보증금 반환 못하는 임대주택 1.3만 채

집값이 20% 하락하면 갭투자 주택 40%가 세입자에 보증금 반환을 못할 위험이 높은 것으로 나타났다. [사진 = 연합뉴스]

전세보증사고가 꾸준히 발생하고 있는 가운데 주택 가격이 27% 하락할 경우 팔아도 보증금 반환을 못하는 임대주택이 1만3000가구에 달할 것이라는 정부 산하 연구원의 분석 결과가 나왔다.

또 주택 가격이 20% 하락할 땐 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 분석됐다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서에 따르면, 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자(집값과 전셋값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식) 주택은 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 추정된다.

이는 주택취득자금 조달과 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다. 계약갱신청구권 제도가 없다고 가정했을 때, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금을 반환 못할 위험성이 높은 것으로 나타났다.

반면, 임차인 모두가 계약갱신요구권을 사용한다면, 주택가격 하락으로 인한 보증금 미반환 위험이 2년 뒤로 이연되기 때문에 미반환 위험 주택 비율은 1% 수준으로 줄었다.

현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때, 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 최대 21만3000가구로 추정(주택가격이 12% 하락했을 때 가정)됐다.

다만, 주택 가격이 27% 하락했을 때 가정했을 때 임대주택을 매도해도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구일 것으로 봤다. 주택가격이 15% 떨어지면 1만 가구가 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 것으로 분석됐다.

국토연은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계 마련이 필요하다고 밝혔다. 또 상환 능력이 높은 임대인 위주로 임대차 계약이 이뤄질 수 있는 제도 개선과 임대인의 보증금 예치를 의무화하는 보증금 예치제도 도입 필요성에 대해서도 강조했다.

아울러 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 임대차 계약·운용을 하고, 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대 기간에 비례한 세제 혜택을 받는 ‘임대차 신탁제도’도 제안했다.

한편, 지난해 발생한 보증사고는 총 5443건(한국부동산원 임대차시장 사이렌 참조)으로 전년(2799건)의 두 배 가까이 늘었다. 1월 265건이었던 보증사고는 7월 421건, 8월 511건, 9월 523건, 10월 704건으로 계속 증가했다. 11월과 12월에는 각각 869건과 820건의 보증사고가 발생해 두 달 연속 800건을 넘겼다.

보증사고 금액도 2021년 5790억원에서 지난해 1조1726억원으로 두 배 넘게 증가해 사상 최대치를 기록했다. HUG의 대위변제액도 같은 기간 5040억원에서 9241억원으로 1조원에 육박하면서 역대 최대로 올라섰다