집값 20% 떨어지면 갭투자 '40%' 보증금 못 돌려줘

주택 가격이 20% 하락할 경우 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 조사됐다./사진=뉴스1

주택가격 하락 시 최대 1만3000여 가구가 임대인이 갭투자한 집을 팔아도 보증금 반환이 어려울 것으로 분석됐다.

국토연구원은 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과정책 대응 방안' 연구 보고서를 통해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다. 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택은 지난해 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 추정된다. 연구진이 주택취득자금 조달과 입주계획서를 통해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

계약갱신청구권 제도가 없다고 가정할 경우 주택 매매가격이 20% 하락하면 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 나타났다.

임차인이 계약갱신요구권으로 전세 계약을 유지할 경우 미반환 위험성은 감소한 것으로 조사됐다. 계약갱신요구권을 100% 사용한다면 주택가격 하락으로 인한 보증금 미반환 위험이 2년 뒤로 미뤄지기 때문에 미반환 위험 주택 비율은 1% 수준으로 줄었다.

현금성 금융자산과 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한 대출을 고려했을 때는 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 주택가격이 12% 하락했을 때를 가정해 최대 21만3000가구로 추정됐다.

반면 2021년 기준 집값이 하락하지 않은 경우에도 보증금을 돌려주지 못하는 가구는 5000가구가 존재하는 것으로 나타났다. 만약 집값이 15% 내려가면 약 1만 가구, 27% 하락 시 1만3000여 가구가 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 것으로 분석했다.

다만 주택 가격이 27% 하락했을 때를 가정한다면 임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구일 것으로 봤다. 집값이 15% 내리면 약 1만가구는 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 것으로 분석했다.

연구진은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련해야 한다고 강조했다. 보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 위험 대응 체계를 마련할 것도 제안했다.

소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 기관이 계약, 운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도도 건의했다.

박진백 부연구위원은 "보증금을 신탁기관에서 관리하는 만큼 임차인의 보증금 미반환 위험은 현저히 감소할 수 있고 임대인과 임차인 간 정보, 협상, 편익 등 비대칭적인 구조가 개선될 것"이라며 "이럴 경우 임대인은 임차인의 보증금 활용이 제한되기 때문에 일정한 세제혜택을 제공하는 형태로 임대공급을 유도할 필요가 있다"고 말했다.

신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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