"집값 20%만 떨어져도 갭투자 주택 40% 보증금 못돌려 준다"
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집값이 하락해 전세보증금을 반환하지 못하는 '역전세' 위험이 내년 상반기 최고조에 달할 것이란 전망이 나온다.
집값이 20% 하락하면 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 중 40%가량이 전세보증금을 반환할 수 없는 '위험'이 발생할 것으로 추정됐다.
주택 매매가격이 20% 하락하면 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석됐다.
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갭투자 주택 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기 정점
[이데일리 이윤화 기자] 집값이 하락해 전세보증금을 반환하지 못하는 ‘역전세’ 위험이 내년 상반기 최고조에 달할 것이란 전망이 나온다. 집값이 20% 하락하면 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 중 40%가량이 전세보증금을 반환할 수 없는 ‘위험’이 발생할 것으로 추정됐다.
주택 매매가격이 20% 하락하면 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석됐다. 이는 계약갱신청구권 제도가 없다는 가정, 즉 모든 임차인이 2년 거주 이후 계약을 종료하고 다른 주택으로 이사한다는 가정하에 매매가격 하락 시나리오(1~20%)별로 매매가격이 전세 보증금보다 적어지는 경우를 분석한 결과다.
심지어 주택 가격의 변화가 없는 경우에도 집을 팔아야만 전세 보증금을 돌려줄 수 있는 경우도 적지 않았다. 국토연구원이 가계금융복지조사를 이용해 전세 보증금 미반환 위험을 살펴본 결과 주택 가격 변동이 없는 경우에도 집을 팔아야 보증금을 돌려줄 수 있는 사례가 20만9000가구로 파악됐다,
만약 주택가격이 12% 하락한다면 21만3000가구가 집을 팔아야 전세 보증금을 돌려줄 수 있고, 이 경우 주택을 팔아도 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 가구는 최대 1만3000가구가 될 것으로 추정됐다. 주택가격 15% 하락 시엔 주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 가구는 약 1만 가구가 될 것으로 추정되며
27% 하락 시 최대 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못할 것으로 보인다. 이번 보고서를 발표한 국토연 박진백 부연구위원은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해, 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 제언했다.
박진백 국토연구원 부연구위원은 “소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도와 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주와 금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요 있다”고 설명했다.
이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)
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