"집값 20% 떨어지면"…세입자들 잠 못 이루는 사연은

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 모습.<연합뉴스>

주택 가격이 20% 하락할 경우 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생한다는 분석이 나왔다.

국토연구원이 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서에 따르면 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택은 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 추정된다. 이는 연구진이 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

계약갱신청구권 제도가 없다고 가정했을 때, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 나타났다. 다만 임차인이 계약갱신청구권으로 전세 계약을 유지할 경우, 미반환 위험은 감소했다. 계약갱신청구권을 100% 사용한다면, 주택가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험이 2년 뒤로 이연되기 때문에 미반환 위험 주택 비율은 1% 수준으로 줄었다.

현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때, 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 최대 21만3000가구로 추정(주택가격이 12% 하락했을 때 가정)됐다.

연구진은 임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구(주택 가격이 27% 하락했을 때 가정)일 것으로 분석했다. 주택가격이 15% 떨어지면 1만가구가 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 주택으로 추정된다.

국토연구원은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

국토연구원 관계자는 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해서는 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다"고 밝혔다. 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 임대차 계약·운용을 하고, 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대 기간에 비례한 세제 혜택을 받는 '임대차 신탁제도'도 제안했다. 박상길기자 sweatsk@dt.co.kr