깡통전세 공포···집값 15% 하락 땐, 1만가구 집팔아도 전세금 못준다

국토연구원, 전세 갭투자 리스크 추정·정책대응 방안 연구
집값 27% 하락 시 보증금 미반환 임대인 최대 1.3만 가구
'임대인 보증금 상환 능력' 확인 가능한 체계 마련 등 제안

[서울경제]

국내 집값이 15% 하락하면 보유 중인 주택을 처분해도 전세 보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 1만 가구에 달할 것이란 분석이 나왔다.

박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 13일 이 같은 결과를 담은 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’ 보고서를 발표했다. 연구진은 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 통계청 가계금융복지조사 등을 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석했다.

그 결과, 총부채원리금상환비율(DSR) 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구는 2021년 기준 5000가구가 존재하는 것으로 추정됐다. 이는 집값이 하락하지 않은 경우로 가정한 것이다.

그러나 집값이 15% 하락하면 주택을 매도해도 보증금을 돌려주지 못하는 가구는 1만 가구로 늘어난다. 집값 27% 하락 시에는 최대 1만 3000가구가 보증금을 반환하지 못할 것으로 예상된다.

박 부연구위원은 보증금 미반환 위험성을 줄이기 위해 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계 마련 등을 제안했다. 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선 필요하다는 것이다.

이 밖에도 △임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 구축 △소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도 △차주·금융기관의 책임분담 제도 등을 함께 제시했다.

노해철 기자 sun@sedaily.com