[뉴있저] 금융위, 내달부터 대출 규제 완화...부동산 시장 전망은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

부동산 시장 연착륙을 위해 정부가 연일 대책 마련에 나서고 있습니다. 오는 3월부터는 규제지역 내 다주택자들에게도 주택담보대출을 허용하는 등 대출 규제를 완화하기로 했는데요.

시장 영향은 어떨지 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장과 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요.

[김광석]

안녕하세요.

[앵커]

정부가 연일 부동산 관련해서 규제완화라든가 연착륙 대책을 연초에도 내놨고 이번에도 3월부터 대출규제를 완화한다는 게 지난달에 금융위의 업무보고에서도 예고가 된 바 있습니다마는 하나하나 세부적으로 보겠습니다. 일단 다주택자 그리고 임대사업자 등등에 대해서도 주택담보대출의 고삐를 풀겠다, 이런 취지의 내용들이 있는데 어떻게 보셨습니까?

[김광석]

그렇습니다. 기본적으로 2020년으로 돌아가 보면 주택가격이 급등하던 시기에 규제를 강화하지 않았습니까? 그리고 2020년부터 시작된 부동산 가격의 폭락세. 이 상황에 걸맞은 규제책을 도입하는 거라고 생각해 볼 수 있겠고요. 어쨌든 22년부터 집값이 너무나 떨어지고 있다 보니까 과도한 폭락세는 경착륙은 경제에 나쁜 영향을 주거든요. 가장 나쁜 영향 중의 하나가 PF시장이라고 볼 수 있겠죠, 요즘에 건설사 부도로 이어지는. 그런 것들을 막기 위한 조치. 그래서 경착륙이 아닌 연착륙으로 만들기 위해서 규제완화를 시도하고 있다 이렇게 볼 수 있겠고요.

말씀하신 대로 다주택자 규제지역 내 주담대도 허용하는 방식. 최대 30% LTV 기준으로. 또 임대매매사업자에 대한 주담대도 허용하는 방식. 그리고 임차보증금 반환목적의 주담대 제한 규정도 완화하고요. 무엇보다도 중요한 게 실수요자에 대한 주택담보대출 한도 폐지를 시행함으로써 현재 6억 원이었는데 이제 3월부터는 LTV, DSR 내에서는 대출을 실수요자에 한해서는 자유롭게 받을 수 있는 그런 구조로 대출규제가 완화되고 있다, 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

요약해서 설명하면 결국 이번 완화 조치도 부동산 시장이 워낙 얼어붙어 있으니까 거래도 일어나지 않고 그러는데 여력이 있거나 꼭 필요한 분들은 담보대출을 받아서라도 매매하라 그런 의미 아니겠습니까?

[김광석]

정말 거래가 완전히 얼어붙어 있는데요. 거래가 얼어붙어 있는 이유는 매수세가 꺾여서죠. 매수세에 영향을 미치는 여러 가지 변수가 있는데. 가장 중요한 걸 꼽으면 두 가지인 것 같아요. 한 가지가 구매 의사. 두 번째가 구매 여력입니다. 그런데 구매 의사가 있다 하더라도 구매 여력이 안 되면 구매할 수 없는 거거든요. 그런데 구매 의사가 살아날 수는 있습니다. 그런데 구매 여력이 너무나 떨어지니까 구매 여력을 올려놓겠다. 그게 대출 규제 완화인 거죠. 규제를 완화하면 대출에 의존해서 집을 사고자 하는 사람들 그런 선택자의 경우에는 살 수 있게 매수세를 어느 정도 안정적으로 끌어올리고자 하는 그런 조치라고 해석해 볼 수 있겠죠.

[앵커]

연초에도 미분양 대책을 포함해서 그야말로 부동산 규제 완화 대책을 쏟아낸다 이런 표현도 나올 정도로 상당히 완화책을 많이 내놨는데. 그 이후에 잠깐 급매물 위주로 거래가 이루어지거나 거래량이 서울 일부지역에서는 늘었다는 소식도 있었습니다마는 하지만 다시 지금 시점에서 보니까 전반적인 부동산 시장의 심리는 여전히 얼어붙어 있는 게 아닌가 이런 생각도 드는데요. 전반적으로 어떻게 평가하고 계시는지요.

[김광석]

비유를 한다면 욕조에 찬물이 가득 차 있습니다. 그런데 따뜻한 물을 한바가지 넣어요. 이게 갑자기 뜨거운 물로 바뀌기는 어렵겠죠. 그러니까 찬물이 조금 덜 차갑게 바뀌는 그런 흐름에 비유하면 어떨까. 이런 생각이고요. 마치 집값 하락율도 전국 평균 아마 아파트매매가격 등락률이 지난주 대비 최저점, 떨어지는 정도가 -0.48%였거든요. 그게 어느 정도 완화돼서 -0.4, -0.3 이 정도에 준하게 하락율이 어느 정도 진전시키를 그런 효과는 분명 있는 것 같습니다.

그러나 이게 플러스로 전환되거나 0에 가깝게 만들거나 하는 급반전 시키는 그런 정책은 아니었다고 생각이 되고요. 정책 이외의 나머지 요소들. 가장 대표적인 게 금리인데요. 그밖의 공급 여건도 마찬가지. 나머지 요인들이 여전히 아파트 매매가격을 짓누르는 영향을 주고 있기 때문에 이런 정책적인 조치로 그나마 떨어지는 폭을 완화시킬 수는 있지만 플러스로 전환시키기에는 한계가 있지 않나 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

세제라든가 아니면 대출규제라든가 완화하더라도 지금 말씀하신 대로 전반적인 시장의 심리를 좀 더 활성화시키는 데는 쉽지 않을 것 같다, 당분간.

[김광석]

한계가 있죠.

[앵커]

하지만 이런 부동산 완화책을 내놓을 때는 모든 정책이 사실 양면성이 있지 않습니까? 너무 한꺼번에 전방위로 풀어버릴 경우에는 지금 당장은 경착륙을 막기 위해서 그런다고 하더라도 수년 후라든가 아니면 향후에 일정 시점에서는 이런 규제완화책이 부메랑으로 돌아올 가능성도 있다고 걱정하시는 분들도 계시더라고요. 어떻게 보십니까?

[김광석]

그렇습니다. 부동산 규제들이 너무 하루하루 바뀌니까. 사실 2020년, 21년에도 너무나 부동산 매매가격이 폭등하니까 계속 규제를 강화하는 방향으로 조정 대상지역을 추가적으로 담는다든가 이런 방식으로 규제가 계속 바뀌어왔는데 또 이번에는 너무나 폭락하니까 규제를 대폭 완화하는 방식으로 점진적으로 움직이고 있는 모습. 이것 자체가 그러면 이렇게 했음에도 불구하고 영향을 못 주면 어쩌지? 그러면 남은 카드가 없는 상황에서 주택가격이 여전히 떨어지고 있다면 그럼 어떻게 대응을 하지? 정부가 할 수 있는 대응책이 없어지는 거잖아요, 카드가 없어지니까 그런 것들도 역시 우려할 바라고 생각할 수 있겠습니다.

[앵커]

이것도 지금의 부동산 시장의 전반적인 모습과 연결지어서 설명해 볼 수 있을 것 같은데요. 지난달 전체 금융권 가계대출이 큰 폭으로 감소했다고 해요. 역대급으로 감소했다고 하고. 이게 역시 말씀하신 대로 금리라든가 아니면 부동산 시장의 냉각과 연결지어볼 수 있을까요?

[김광석]

맞습니다. 일단 기본적으로 금리가 이렇게 2021년 이후에, 우리나라는 21년 하반기부터 금리인상을 했으니까. 금리가 이렇게 올라가는 기조 속에서는 돈이 확실히 이동합니다. 어디로 이동하느냐 하면 주식이나 부동산 시장에서 돈이 빠져나와서 은행으로 이동하는 거예요. 저축액이 늘어요. 저축액은 느는 대신 빚은 빨리 갚는 노력을 합니다. 소위 2020년에 금리가 쌀 때는 돈 많이 빌려서 투자하고 사업하고 이런 레버리징 전략을 꾀했다면 2022년부터는 높은 금리니까 빚을 갚는 게 최우선 전략이다. 디레버리징 전략이다. 여러분들이 급여나 상여금이나 이런 걸 받아서 일단 빚부터 갚자 하는 움직임이라고 볼 수 있겠고요.

그리고 우리나라 가계부채 대략 2000조에 해당하는 가계부채 규모에서 주택담보대출이 60% 정도 차지합니다. 그만큼 주택담보대출 규모가 급격히 늘어난다는 얘기는 주택거래량이 늘어난다는 뜻인데 지금처럼 주택거래가 거의 얼어붙는 시장에서는 주택담보대출 규모가 늘어나기도 어렵다고 볼 수 있겠죠. 그래서 여러 가지 관점에서 돈의 이동이나 디에버리징 전략을 수행하는 우리 가계나 기업들 이런 움직임이 함께 맞물려서 부동산 시장의 냉각기 이게 맞물려서 가계부채 규모가 다행히도 줄어드는 모습이지 않나 생각할 수 있겠습니다.

[앵커]

말씀하신 대로 가계부채가 줄어드는 것 자체는 상당히 다행스러운 현상이기는 한 것 같습니다마는 대출금리가 기준금리가 올라가면서 상당히 급상승했다가 최근 들어서 대출금리가 내려오긴 했죠. 하지만 여전히 서민들 입장에서는 상당히 부담스러운 수준이긴 합니다마는. 이렇게 영끌족이라든가 아니면 불가피한 상황으로 많은 부채를 떠안게 된 분들, 대출금리가 너무 높다 보니까 하지만 그동안에 본인의 신용 상황이 좋아졌을 경우에는 이른바 금리 인하를 요구할 수 있는 권리가 있다고 하죠. 실제적으로 보면 그런데 그게 유명무실한 게 아닌가 하는 이런 비판도 일부 있기는 합니다마는 어떻게 보고 계십니까?

[김광석]

저는 갖고 있는 수단과 카드를 다 활용한다고 해석하는 게 맞지 않을까. 그게 효과가 크지 않다 하더라도 동원할 수 있는 것들은 다 동원해야 되는 상황이다, 이렇게 해석을 해 보고 싶고요. 기본적으로 2021년 끝자락에 앞에 말씀하셨던 것처럼 영끌족들이 대규모 빚에 의존했는데 시청자 여러분들 중에서도 가계부채 규모의 78.5%가 변동금리 대출자입니다.

계속 금리가 올라가는 과정에서 이자 상환 부담이 쌓였던 거죠. 그러나 그 기간 동안 여러분이 그 전에 가계부채를 지었던 그 시점 이후로 신용상태가 바뀔 수도 있잖아요. 소득 수준이 개선됐을 수도 있고요. 여러 가지 여러분의 빚을 상환할 수 있는 능력 자체가 변화할 수 있기 때문에 금융기관에 가셔서 금리인하 요구권을 활용하셔서 금리인하가 가능한 것인지 확인해 보는 절차. 그래서 추가적으로 금리를 내려잡을 수 있는지 이런 것을 확인하는 절차는 분명히 필요하다고 안내해 드리고 싶은 마음입니다.

[앵커]

그게 받아들여지건 안 받아들여지건 충분히 시도할 만한 가치는 없다.

[김광석]

대부분은 아니겠지만 시장에서 어림잡아 보면 대략 5% 정도, 여러 가계부채 규모에서. 그 정도는 금리인하의 혜택을 받을 수 있지 않을까 하는 그런 추측을 해 보고 있는 중입니다.

[앵커]

오늘 저희가 논의해야 되는 내용이 많아서 다음 주제로 넘어가도록 하겠습니다.

지금 BTS, 방탄소년단의 소속사인 하이브가 SM엔터테인먼트를 전격 인수하면서 초대형 공룡기획사의 탄생을 예고하고 있죠. 이 내용과 관련해서 윤보리 앵커가 준비한 부분 듣고 그다음에 이야기 계속 나눠가겠습니다.

[앵커]

그룹 방탄소년단의 소속사 하이브가 SM엔터테인먼트를 인수한다고 밝히면서 초대형 K팝 기획사가 탄생하게 됐습니다.

하이브는 지난 2020년부터 인수 가능성을 타진해왔지만, SM 창업자 이수만 씨는 이를 거절했는데요.

최근 SM 경영진과 이사회가 자신에게 등을 돌리고 카카오를 2대 주주로 끌어들이자, 결국, 자신의 지분 대부분을 하이브에 넘기기는 초강수를 뒀습니다.

이수만 씨의 SM 지분 14.8%를 인수한 하이브는 다음 달 1일까지 소액주주 지분도 공개 매수한다는 계획인데요.

이렇게 되면 하이브는 40%에 이르는 SM 지분을 확보하게 돼 안정적인 경영권을 손에 쥐게 됩니다.

"양사의 글로벌 역량을 결집시켜 세계 대중음악 시장에서 게임 체인저로 도약하기 위함"이라고 인수 목적을 밝힌 하이브.

아시다시피 세계적인 그룹 방탄소년단과 돌풍을 일으키고 있는 신예 뉴진스를 비롯한 르세라핌, 세븐틴, 지코 등의 아티스트들이 속한 곳이죠.

SM은 1세대 아이돌인 H.O.T.와 S.E.S부터 소녀시대, 동방신기를 키워냈고 엑소와 NCT, 에스파 등이 소속된 명실상부한 K팝의 요람입니다.

이 두 회사가 만나면 아시아는 물론, 북미까지 아우르는 시너지 효과가 날 거라는 게 전문가들의 판단인데요.

하지만 아직 풀어야 할 숙제도 있습니다.

먼저 SM 현 경영진은 하이브 인수에, 적대적 M&A를 반대한다는 입장을 발표했는데요.

이번 경영권 분쟁을 촉발한 행동주의 펀드 얼라인파트너스 역시 하이브가 책정한 SM 공개 매수 가격 12만 원이 너무 낮다고 지적하고 나섰습니다.

게다가 하이브가 공개 매수에 성공하더라도 보유 지분 15% 이상이 되면 공정거래위원회의 결합 승인이란 산을 넘어야 하는데요.

다음 달 열릴 SM 주주총회에서 이런 갈등이 어떻게 정리될지 관심이 쏠립니다.

[앵커]

지금 내용을 들으셨습니다마는 하이브와 SM이 손을 잡게 되면 여러 가지로 앞으로 파장이 예상되고 있는데 내용이 상당히 복잡한 측면이 있기는 있습니다. 경영권 지분 다툼과 연관이 돼 있기 때문에. 일단 앞서 제가 초대형 공룡 기획사의 탄생을 예고하고 있다고 말씀드렸는데. 업계뿐만 아니라 K팝 팬들도 상당히 관심을 두고 있는 것 같고요. 어떻게 보십니까? K팝 시장에도 변화가 예고되고 있다고 봐야 될까요?

[김광석]

상당한 변화가 있겠다 이렇게 볼 수 있겠고요. 우리나라 K 엔터산업 하면 방금 말씀하셨던 하이브 그리고 SM이 있겠지만 JYP, 카카오엔터 그리고 YG 이런 대형 엔터테인먼트 기업들이 있지 않습니까? 5강 구도 체제에서 이제 1강 구도로 가는 모습. 말 그대로 독보적인 거대 공룡 K팝 기업이 등장한다는 것이고. 어쨌든 하이브 입장에서 취할 것은 시너지죠. 왜냐하면 기존 SM엔터테인먼트가 해 왔던 여러 경력들이 있죠. 특히 1세대 한류 주역들. 그리고 SM엔터테인먼트가 글로벌 시장 중에서도 아시아시장에 굉장히 특화되어 있습니다. 그런 면에서 공략할 것들이 많이 있고요.

또 그동안 이수만 총괄이 추구해 왔던 여러 가지 일들이 있는데. 메타버스 플랫폼을 구축하고 활성화시키는 것 이런 영역으로도 하이브 입장에서는 같이 시너지를 낼 영역들이 많이 있기 때문에 말 그대로 팬덤도 확보하고 사이즈도 키워서 오히려 국내 다른 경쟁사들과 차별화하겠다 하는 경쟁력이라는 관점에서 의사결정을 하는 거라고 볼 수 있겠고요. 또 이수만 총괄 입장에서는 어쨌든 경영권 분쟁으로부터 자유롭게 대응하기 위해서 움직인 것이다 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

애초에 이수만 전 총괄 프로듀서, SM의 창업자이기도 하죠. 그런데 현 SM 경영진과도 사실은 특수관계라고도 할 수 있을 것 같은데요. 그런데 며칠 전부터 하이브와 손을 잡는 그런 모양새. SM 현 경영진과는 이수만 전 총괄 프로듀서가 굉장히 각을 세우는 대립구도로 가게 된 것 같기도 하고요. 또 SM 현 경영진은 카카오하고 연대하는 그런 관계에 있었고. 이게 굉장히 복잡해요.

[김광석]

복잡합니다. 어쨌든 양분되는 모습인데요. 그러니까 이수만 총괄과 그밖의 나머지 경영진과의 대립구도. 경영권을 가지고 분쟁하는 모습인데. 이수만 의장과 대립각을 세우는 나머지 경영진들, 이들은 카카오엔터와 손을 잡고 지분을 확보해서 경영권을 거머쥐겠다는 방식의 움직임이니까 이수만 총괄 입장에서는 더 급할 수밖에 없겠죠. 그래서 이렇게 경영권 분쟁에서 이겨내기 위한 대응을 한 것이라고 해석해 볼 수 있습니다.

[앵커]

원래는 하이브도 SM과 경쟁관계라고 할 수 있지 않습니까? 그런데 하이브가 이수만 전 총괄의 일종의 백기사로 등장한 거예요. 굉장히 묘한 상황이긴 한데요.

[김광석]

그걸 흔히 경영학에서는 적대적 M&A라고 하는데 아예 경쟁자를 없앤다. 그리고 앞에 말씀드렸던 5강 구도였지 않았습니까? 그럼 SM마저 거머쥐게 되면 나머지 경쟁사와 구별되지 않습니까? 그래서 이런 것들을 적대적 M&A의 가장 대표적인 모습이라고 볼 수 있는데. 그런 경영전략적인 야욕 이런 것들도 담겨 있다 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

두 가지를 좀 더 짚어봐야 될 것 같은데요. 하이브와 이수만 전 총괄이 손을 잡는다고 하더라도 지금 경영권을 완전히 다시 복원한 건 아니죠.

[김광석]

완전히라고는 볼 수 없겠고요. 현재 지분 구조를 보시면 앞에 그래픽을 제시해 주시면 좋겠는데. 현재는 어쨌든 이수만 총괄의 보유지분에서 14.8% 정도를 인수한 거니까 하이브가 14.8%의 지분을 갖고 있다. 이수만 총괄이 3.65%, 그밖에 국민연금도 8.96%가 있고요. 그밖에도 KB자산운용이라든가 몇몇 소액주주까지 이렇게 쭉 있습니다.

그런데 여기서 앞으로의 행보가 중요한데요. 하이브가 소위 소액주주 보유지분을 확보하기 위해서 공개 매수에 나서는 거죠. 그래서 그걸 많이 추가적으로 매수할 때 대략 한 7100억 원 정도를 들여서 25%가량의 추가적인 주식을 매수하게 되면 결론적으로는 약 40%에 이르는 지분을 확보할 수 있으니까 그러면 정말 말 그대로 경영권을 확보하는 데 무리가 없습니다. 그런데 그런 절차로 잘 단행되는지 여부가 중요한 것이고. 그밖의 나머지 경쟁자들이죠. 이들이 그것을 방해하기 위해서 노력을 하는 모습이지 않을까 싶습니다.

[앵커]

그런 부분 3월 주주총회까지 좀 더 지켜봐야 되는 그런 상황이 되는 거죠?

[김광석]

굉장히 험난한 과정이 남아 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]

또 하나의 쟁점은 이렇게 공룡 기획사가 새로 탄생할 경우에 이걸 시너지의 개념으로 볼 것이냐. 아니면 독점 체제로 볼 것이냐. 상당히 논란거리가 될 것 같아요.

[김광석]

그렇습니다. 그래서 항상 공정위의 절차가 남아 있는데요. 기업 결합 심사를 합니다. 보유지분이 15%를 넘어서면 이것이 적정한 것이냐라는 것을 심사하는 절차가 있기 때문에 이게 어떻게 심사가 내려지는지도 우리가 지켜봐야 될 일이 아닌가 생각합니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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