[기자수첩] 건설사 분양가 안 낮추면 부동산 연착륙 불가능하다

부동산 경기 침체에 미분양 리스크가 커지자 대우건설은 440억원을 포기하고 지방의 주상복합아파트 시공권을 ‘손절’했다. 과도한 금융비 인상으로 사업을 접고 PF(프로젝트파이낸싱)에 들어가기 전인 브릿지론에서 철회하면서 미분양 위험을 축소한 것이다.

최근 청약시장 분위기는 완전히 바뀌었다. 부동산 호황기 때 수주전에 뛰어들어 무리하게 사업을 벌인 건설사들은 얼어붙은 부동산 경기에 사업을 포기하거나 미루면서 몸을 사리고 있다. 오히려 시장엔 순기능이다. 최근 미분양이 쌓이는 속도가 가팔라지고 있기 때문이다.

미분양의 원인은 건설사의 고분양가 때문이라는 지적이 나온다. 이전에는 ‘로또 분양’이라는 말이 나올 만큼 새 아파트인데도 주변 시세보다 싸 청약 시장에 활기가 돌았다. 최근엔 새 아파트가 주변 시세보다 비싸지면서 수요자들에게 외면받고 있다. 주변 시세는 하락했는데 분양가는 여전히 높아 경쟁력이 떨어졌기 때문이다.

건설사들은 원자잿값과 인력 비용 인상 때문에 분양가를 내리지 못한다고 설명한다. 건설사들의 당당한 분양가 인상에는 정부가 최근 풀어준 분양가상한제 폐지도 한몫했다. 건설사들은 분양가를 산정하며 토지비와 건축비, 자재비에 대한 물가 상승분까지 반영하고자 하는 상황이다.

정부가 규제 철폐로 시장 활성화를 주도했지만, 건설사는 그동안의 인플레이션을 반영해 올린 분양가 때문에 시장의 외면을 받아 다시 미분양으로 이어지는 딜레마에 빠졌다. 게다가 고금리 상황에서 고분양가 분양으로 수요자의 부담도 더 커졌다.

건설사들은 미분양 해결에 정부가 나서야 한다는 입장이다. 그러나 정부는 아직 시장에 개입할 단계가 아니라고 선을 그었다. 과거 정부는 2008년 글로벌 금융위기 무렵 미분양 주택 매입에 나선 바 있다. 당시 미분양 수치는 16만5599호까지 급증했지만, 현재는 6만8000호 정도 수준이다. 당시 정부는 분양가의 반값 수준으로 가격을 깎아 미분양 주택을 매입했다. 최근엔 오히려 미분양 주택을 고가에 매입해 논란이 된 마당에 더 이상의 정부 매입은 없을 전망이다.

현재 시점에서 국민 혈세로 미분양 주택을 매입하는 것은 건설사들만 배를 불리는 꼴이라는 비판도 나온다. 경제 전문가들은 시장 호황기에 건설사들이 수요 예측 없이 아파트를 무리하게 지었던 만큼 건설사가 자체적으로 분양가를 낮춰야 한다고 입을 모은다. 부동산 상승기 동안 부를 축적한 건설사의 수익을 걱정하는 건 ‘연예인 걱정’과 마찬가지일 정도라는 조소를 보내기도 한다.

분양가를 낮춘 아파트 단지들이 완판에 성공했다는 점도 눈여겨봐야 한다. 건설사들이 기대 수준을 낮추면 매수 수요가 붙는다는 점이 확인되기 때문이다. 건설사들이 분양가를 낮춰야 청약 시장에 매수세가 붙고 부동산 연착륙으로 이어질 수 있다. 분양가를 낮출 수 없다면 대우건설처럼 재무적 부담을 줄이기 위해 사업을 포기하는 것도 방법이다.

건설사가 욕심을 부릴수록 부동산 시장 침체의 늪은 더 깊어진다. 부동산 급등기에 건설사들이 그들만의 잔치를 벌여놓고 수습은 정부에 맡기는 후안무치(厚顔無恥)의 태도는 모두를 구렁텅이에 빠지게 할 뿐이다.

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