‘재건축 날개’ 달았지만 … 시큰둥한 1기 신도시

혜택 받으려면 공공기여 조건
주민 의견 다르면 늦어질 수도
매물 하루새 2.6% 더 늘어

경기도 고양시 일산신도시의 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

“침체기가 오랫동안 계속되다보니 집주인들도 마음이 조급해진 것 같다. 집값이 오르는건 나중 문제고, 당장 팔 수 있을 때 팔아야한다는 생각 때문인지 매물이 꾸준히 늘고 있다.”(경기도 고양시 일산서구 공인중개사 A씨)

정부가 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’으로 1기 신도시 정비사업 활성화를 위한 문턱을 낮췄지만 시장 반응은 아직 뜨뜻미지근한 모양새다. 부동산 경기 침체가 지속되고 있고, 재건축 인센티브를 얻는 조건이 까다롭기 때문으로 분석된다.

8일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 1기 신도시 아파트 매매 매물은 발표 전날보다 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 이날 경기도 고양시 일산동구·일산서구, 성남시 분당구, 안양시 동안구, 부천시, 군포시 아파트 매물은 1만8994건으로 집계됐다. 발표가 이뤄진 전날 1만8521건 대비 2.6%(473건) 늘었다.

분당구의 경우 매물이 3351건에서 3475건으로 3.7%(124건) 증가했다. 분당구의 한 공인중개사는 “1기 신도시 특별법 이야기는 이미 오래 전부터 나온 것 아니냐”며 “어느 정도 예상됐던 부분이라 매수 문의하는 사람들의 마음을 돌리지 못하는 것 같다”고 말했다.

1기 신도시 주민들은 정책 방향에 대해서는 환영하지만 구체적인 대책은 미흡하다는 반응이다.

재건축 단지 주민들에게 이번 정부 발표의 핵심으로는 안전진단 완화·용적률 상향·블록형 통합 개발이 꼽힌다. 1기 신도시 주민들 사이에서는 이같은 규제 완화가 무의미하거나, 오히려 혼란을 부추길 수도 있다는 우려가 나온다.

안전진단의 경우 정부는 지난 해 말 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮췄다. 이번 발표에는 ‘특별정비예정구역으로 지정되면 지정권자는 도시정비법 기준보다 완화된 안전진단기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있다’는 내용이 포함됐다.

최우식 1기신도시 범재건축연합회장은 “지난 해 안전진단 규제 완화가 이뤄졌지만 1기 신도시 대부분 단지는 완화된 기준을 적용해도 구조안전성 부문을 넘지 못한다”며 “이번 발표에 좀 더 보편적인 내용이 담겨지기를 기대했지만 공공기여나 기부채납, 블록형 통합단지를 진행하면 안전진단을 조건부 면제한다는 내용만 있을 뿐 근본적 부분은 건드리지 않은 것 같다”고 말했다.

‘통합 개발’에 대한 우려도 나온다.

정비사업지가 특별정비구역으로 지정되면 다수 단지를 통합하는 방식으로 사업이 진행된다. 국토교통부는 “사업을 원활하게 추진하기 위해 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획”이라고 밝혔다.

특별정비구역으로 지정되면 ‘난개발’을 방지할 수 있다. 다만 주민들 사이에서는 1기 신도시가 이미 많은 사람들이 거주하고 있는 곳이라 서로 간의 이해관계가 다를 수밖에 없다는 우려가 나온다.

최 회장은 “블록형으로 추진할 수 있는 단지가 있을 것이고, 하고 싶어도 못할 단지들이 있을 수밖에 없다”며 “조합 설립 이후 단지별로 쪼개지면 오히려 사업 속도를 늦추는 요인이 될 수 있다”고 밝혔다.

용적률 상향 역시 훗날 사업 시행 시점에서 공공과 민간 가운데 어느 쪽에서 비용을 부담할지를 두고 논란이 빚어질 수 있다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용적률 상향은 반대급부로 공공기여(기부채납)도 커질 것이기 때문에 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있다”고 밝혔다.