[ET] 용적률 지분율 분쟁 뻔한데…일산 분당 재건축에 둔촌 주공 그림자가

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월8일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230208&1

[앵커]
드라마 재벌집 막내아들의 진도준이 말합니다. "화폐 가치는 떨어지잖아요. 땅으로 주세요." 그러자 할아버지는 또 이렇게 말합니다. "분당 땅이 그리 갖고 싶더냐." 한때 천당 아래 분당이라고까지 불리며 위풍당당했던 1기 신도시들이 어느덧 나이 서른이 됐습니다. 이제는 노쇠해버린 1기 신도시들의 대단지 아파트 재건축에 시동을 걸겠다며 정부가 특별법을 발의했습니다. 자세한 내용 김인만 부동산경제연구소장과 알아보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
지난 여름이었나요? 1기를 신도시 주민들 왜 특별법 빨리 안 내주냐. 그러면서 상복 입고 삭발도 하고 그랬는데 법안이 이렇게 빨리 나올 줄 알았으면 삭발 안 했을 텐데, 어떡하죠?

[답변]
제 생각보다도 더 빨리 나온 것 같습니다. 상복 입고 삭발하신 분은 내 덕분이다, 이렇게 마음의 위안을 삼으셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 1기 신도시라고 하면, 저희가 지도상에서 보면 일산 그리고 분당.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
또 평촌, 중동.

[답변]
산본, 이렇게.

[앵커]
이런 데를 위해서 특별법 발의하면 2기 신도시, 3기 신도시는 어떻게 되는 건가요?

[답변]
그래서 이번 특별법 명칭이 노후 계획 도시 정비 및 지원에 관한 특별법입니다. 노후 계획 도시라는 게 결국에는 포괄적인 범위, 2기 신도시, 3기 신도시, 지방에 있는 신도시까지 다 포함하기 때문에 왜 우리는 안 해 주느냐는 항의를 감안해서 더 넓게 포괄적으로 정했습니다.

[앵커]
그러니까 그렇게 형평성 제기할 정도로, 왜 우리 안 해 주냐, 항의할 정도로 이 법안에 뭔가 좀 특별한 내용이 담겨 있습니까?

[답변]
특별한 내용이 있는데요. 기존의 도시 및 주거 환경 정비법, 현재의 법으로는 재건축을 하려면 30년이 걸립니다. 허용연한이라고 하는데, 30년이 지나야만 시작할 수 있는데, 이번 특별법은 20년으로, 20년 된 아파트도 재건축을 할 수 있도록 굉장히 단축을 시켜줬기 때문에 획기적이라고 할 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 20년 만에 재건축이라고 하면, 이렇게 보면 약간 국가적인 자원 낭비 아닐까요? 사실 반백세 된 여의도라든지 은마아파트 주민들 입장에서 보면 정말 조카가 어르신들 앞에서 허리 쑤신다, 관절 아프다, 그런 격이잖아요, 어떻게 보면.

[답변]
20년이면 굉장히 짧고요. 사실 자원 낭비에 대한 비판의 목소리도 있는데, 제가 예전에 일본에 가서 부동산하고 미팅을 할 때 30년이라고 하니까 깜짝 놀라더라고요. 일본은 50년이 지나도 안 하는데, 30년이면 깜짝 놀라는데 아마 이번에 20년이라고 하면 기절초풍할 것 같습니다. 굉장히 빠른데, 정부 입장에서는 시간이 어차피 오래 걸리기 때문에 미리 계획하고 준비한다는 차원에서 20년으로 단축했습니다.

[앵커]
그러면 20년 된 아파트 단지는 규모 상관없이 다 재건축 가능한 겁니까?

[답변]
아닙니다. 20년이 되더라도 조건이 있는데요. 100만㎡, 우리가 평으로 따지면 30만 평 정도 이상의 택지만 가능합니다.

[앵커]
그거 안 되면요?

[답변]
안 되는 건 아니고요. 안 되면 합쳐서, 인접 지역들, 구도심과 합쳐서 100만㎡ 이상의 그 조건을 충족하면 재건축이 같이 진행됩니다.

[앵커]
그런데 그 단지하고 단지를 통합해서 개발한다는 게 듣기에는 참 좋은데, 어쨌든 돈이 걸린 문제고 용적률, 지분율 다 다를 텐데 단지들끼리 협의가 잘 될까요?

[답변]
잘 안 되죠. 이해관계가 굉장히 복잡하고요. 결국에는 돈이 걸리기 때문에 아마 조율도 안 되고요. 아마 많은 분쟁이 생길 것으로 예상됩니다.

[앵커]
그런데 20년 된 아파트면 일단 안전진단, 지금 기준대로라면 신청도 못 하는 거 아닙니까?

[답변]
맞습니다. 안전진단이 재건축 가장 초기 단계인데요. 안전진단을 통과해야만 무슨 일이 되더라도 되는데, 지금 1기 신도시 같은 경우는 30년이 넘은 아파트들도 있고요. 30년이 안 된 아파트들도 상당히 많기 때문에 지금 그대로 진행을 한다면 사실 안전진단 신청도 못 하는 문제가 발생하기 때문에 특별법을 만들어서 20년으로 단축을 시켰습니다.

[앵커]
그러니까 안전진단 면제해 준다는 얘기잖아요. 조건 없이?

[답변]
현재도 완화가 됐는데 더 완화시켜준다는 거고요. 공공성 확보 그러니까 기부채납을 한다든지 이렇게 뭔가를 주면 면제까지, 아예 그냥 안전진단의 문턱을 낮춰버리겠다, 이렇게 하고 있습니다.

[앵커]
그런데 그 공공성 확보라는 기준이 되게 애매해서 이게 전가의 보도처럼 활용되는 경우가 많은데, 그냥 줄 수 없으니까 단서 하나 단 거, 그 정도 아닙니까?

[답변]
맞습니다. 그냥 주기는 사실 뭐하고요. 아예 면제시키게 되면 또 여러 가지 비판의 목소리가 나오니까 뭔가 명분이 있어야 되잖아요. 공공성 확보해 주면, 뭔가 너희들이 내놓으면 우리는 면제해줄게, 라는 카드를 꺼내들었습니다.

[앵커]
그렇게 되면 그동안 안전진단 통과로 몇 년씩 고생했던 여의도라든지 목동의 아파트, 기적을 이루어냈습니다. 이렇게 환호했던 분들 입장에서 보면 좀 허탈할 수는 있겠네요.

[답변]
굉장히 허탈할 수도 있고요. 우리는 도대체 뭐 한 겨, 이런 생각을 할 수도 있는데. 이번 명칭이 노후 계획 도시잖아요. 100만㎡가 넘어가게 되면 목동, 여의도, 개포, 상계동, 중계동까지 다 대상이 될 수 있기 때문에, 통과한 단지들은 어쩔 수 없고요. 통과하지 않은 단지는 나중에 특별법이 적용되면 또 수월하게 진행이 될 수 있습니다.

[앵커]
사실 1기 신도시 주민들 마음 같아서는 빨리 이거를 공사해서 새 집에 들어가고 싶긴 할 텐데, 언제쯤 집들이 할 수 있게 될까요? 언제쯤 완공된 모습을 볼 수 있을 것으로 예상하세요?

[답변]
기존 재건축보다는 좀 단축을 시켜줍니다. 심의 과정도 단축을 시켜주고 여러 가지 5년 정도 단축을 시켜준다고 하는데, 이런 인허가 절차뿐만 아니라 시간이 오래 걸리는 게, 결국 조합원들의 이해관계라든지 돈 문제, 사업성 문제가 걸리기 때문에, 제 생각에는 특별법 통과되고 안전진단 통과가 되더라도 아무리 빨라도 10년이고요. 한 15년 이상 생각을 하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
용적률은 어떻게 됩니까?

[답변]
용적률도 이번에 대폭 올려줍니다. 모든 단지들이 다 올려주진 않는데 최대로 500%까지, 현재는 재건축을 하게 되면 250% 정도 용적률이 적용이 되거든요. 그런데 현재 법이 아니라 특별법이 적용이 되면 2배 정도, 500% 정도 늘려주기 때문에 사업성 개선에 큰 도움이 될 것 같습니다.

[앵커]
용적률이 2배가 되면, 예를 들면 20층짜리 10개 동이 있었던 단지라면 이거를 40층으로 10개 동을 만들 수도 있는 거 아니에요?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그러면 우리 집 한강 조망 빼고 싶다, 이러면 막 40층짜리 지을 수도 있겠네요.

[답변]
층수도 높일 수도 있는데요. 최근에 35층 층수 규제도 없어졌기 때문에 층수를 높일 수가 있는데, 100층까지 이렇게 올리기에는 현실적으로 시청에서, 지자체에서도 허가를 안 해줄 것 같고요. 너무 높게 올리게 되면 공사비가 많이 들어가기 때문에 아마 40층, 50층 이하로 해서 이렇게 한강 조망이 나오는 곳들이라면 그렇게 배치를 할 것 같습니다.

[앵커]
그렇게 세대수가 많아지면 사업성은 좋아지겠으나 좀 주거의 질이 떨어질 수 있겠네요.

[답변]
주거의 질은 떨어질 수 있죠. 우리가 주거 지역에 200%, 250% 용적률을 적용하는 게 다 이유가 있거든요. 주거의 질을 생각하는데, 또 결국 돈이 걸리잖아요. 사업성이 중요한데, 사업성이 뭐냐 하면, 주민들이 추가 분담금 얼마 내느냐인데, 이게 많이 지을수록 추가 분담금이 낮아질 수 있기 때문에 결국에는 주거의 질이 좀 떨어지더라도 조합원들, 주민들은 돈을 선택하지 않을까 싶습니다.

[앵커]
분담금 상당히 많이 나오지 않겠습니까?

[답변]
많이 나오니까 용적률을 많이 올리면 분담금이 많이 줄어들겠죠.

[앵커]
그러니까요. 이게 최대 한 10년 이상 걸릴 거라고 하시고 분담금도 많이 나올 거라고 하고, 또 이주해서 살려면 한 3년 정도, 5년 정도 생각해야 되지 않습니까?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이게 얼핏 들어도 쉬울 것 같지는 않은데, 어떻게 될 것으로 보세요?

[답변]
굉장히 산 넘어 산이고요. 여러 가지 분쟁들도 생길 거고 이주에 대한 문제도 생깁니다. 지금 재건축·재개발의 문제가, 이주 수요가 생기면 그 이주 수요 때문에 주변 지역의 집값, 전세 가격이 폭등하게 되고요. 그렇게 오른 가격이 다시 재건축·재개발 아파트의 가격을 올리는 그런 부작용이 생기기 때문에 이번 특별법 내용에서는 이주 단지를 만들어서 순환적으로, 그러니까 특별 블록을 만들어서 여기 먼저 진행하고 또 끝나면 다른 단지들 이주 수요 받고, 이렇게 진행을 하겠다는 계획입니다.

[앵커]
그러니까 그게 순서 정해놓고 돌아가면서 하겠다는 건데 그게 잘 될지는 모르겠습니다.

[답변]
분쟁이 좀 생길 것 같습니다.

[앵커]
당장은 몰라도, 당장은 1기 신도시 주민들 입장에서는 가격에 호재가 될 수 있겠습니다만 장기적으로 봤을 때, 한 10년 뒤를 바라봤을 때는 인구도 줄어 있을 테고, 그때 가서 입주 물량 늘어나면 주변 집값은 하락할 수밖에 없을 것 같은데 그 가격 전망 같은 건 어떻게 보세요?

[답변]
10년 후의 부동산 시장을 지금 예측할 수는 없겠지만 현재처럼 이렇게 침체가 이어진다든지 인구도 감소하고요, 입주 물량에 영향이 있다면 1기 신도시야 입주가 워낙 좋고요, 인프라가 좋기 때문에 어느 정도 흥행에 성공할 수 있겠지만 주변 지역들 같은 경우에는 공동화 현상이 생기면서 사실 좀 부정적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

[앵커]
조금 전에 용적률 2배로 늘어난다고 하셨는데, 그렇게 되면 초과이익환수, 이 문제는 어떻게 될까요?

[답변]
초과이익환수라고 한다면 조합 설립부터 완공 때까지 발생한 이익에 대해서 조합원 1인당 1억 원 넘는 금액에 대해서 환수를 하게 되는데요. 이게 끝난 다음이에요. 그래서 지금은 아직 모내기도 안 한 상태인데 숭늉이 어떻게 되느냐, 이렇게 이야기하는 거하고 똑같기 때문에 좀 길게, 10년 이상 바라봐야 되고요. 10년 내에 초과이익환수에 대한 제도도 여러 가지 보완이 되든지 폐지가 될 수 있기 때문에 지금 당장 논할 단계는 아닌 것 같습니다.

[앵커]
1기 신도시가 29만 가구잖아요. 그런데 지금까지 한 번도 해보지 않았던 정말 대규모, 대단지 재건축 사업이기 때문에 여러 가지 문제도 있을 것 같은데, 둔촌주공 같은 그런 전철은 밟지 않을지, 우려되는 점은 없습니까?

[답변]
아무래도 물량이 너무 많다 보니까 지금 어떤 일이 생길지는 아무도 모릅니다. 처음 가보는 길인데, 그래서 순환 개발을 하겠다는 거고요. 여러 가지 우여곡절이 예상됩니다. 그리고 부동산 시장이 겨우 안정되고 있는데 자극을 줄 우려도 있기 때문에 좀 예의주시하면서, 아마 국토부나 정부도 굉장히 예의주시하면서 조심스럽게 나갈 것 같습니다.

[앵커]
특별법도 법이니까 국회 통과해야 되잖아요. 통과할 수 있을까요?

[답변]
저는 통과할 것 같습니다. 내년에 총선이 있잖아요. 그런데 1기 신도시가 29만 호나 되고요. 가족끼리 따지면 100만 표 정도 영향을 주기 때문에 통과는 무난히 될 것 같습니다.

[앵커]
그럴까요? 일반 재건축, 재개발과 너무 차이가 많이 나기 때문에 저는 통과가 쉽지 않을 것 같은데, 한번 지켜보도록 하죠. ET WHY였습니다. 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.

https://news.kbs.co.kr/special/danuri/2022/intro.html

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