이사 등으로 일시적 2주택자…기존 주택 3년 내 팔면 비과세 혜택

부동산 절세방법 (42)

우리나라 세법에서는 1가구 1주택자의 경우 매도 금액 12억원까지는 보유기간 등의 요건을 만족하면 비과세해주고 있다. 매도 금액이 12억원을 초과한다면 그 초과 부분에만 장기보유특별공제 등을 적용하고 있다. 이와 함께 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 되는 경우엔 1주택과 동일한 규정을 적용하고 있다. 일시적 2주택의 요건만 정확하게 파악해도 상당 부분 절세가 가능하다.

먼저, 주택과 주택의 일시적 2주택 요건에 대해 살펴본다. 최근 발표된 시행령 개정안으로 인해 조정대상지역과 비조정대상지역의 구분 없이 신규 주택을 취득하고, 3년 이내 종전 주택을 처분하면 종전주택에 대해 1주택 규정이 적용된다. 실제 매도금액 12억원 이하 비과세가 가능하다. 다만 이때 종전주택에 대해 그 자체로 비과세 규정은 만족해야 한다. 보유기간 2년 이상의 조건은 충족해야 한다는 얘기다. 만약 취득 후 조정대상지역에서 해제됐다면 취득 시점 조정대상지역이었으므로, 실거주 2년의 조건도 만족해야 한다. 종전 주택의 취득일 기준으로 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 하는 조건도 확인해야 한다. 1년이 지난 뒤 신규 주택 취득이란 조건을 만족하지 못해 일시적 2주택을 적용받지 못하는 사례를 실무에서는 흔히 접할 수 있다.

두 번째, 종전 주택을 보유한 상태에서 신규로 분양권을 취득한 사례에 대해 살펴본다. 신규 분양권을 취득하고, 종전주택을 3년 이내 매도하는 경우다. 이 때에는 종전 주택의 비과세 요건을 충족했다면 주택에 대해 1가구 1주택 비과세 규정을 적용해 실제 매도금액 12억원 이하 비과세 규정을 적용할 수 있다. 분양권 취득 후 3년이 지나서 종전 주택을 매도할 때에는 추가적으로 조건을 충족해야 한다.

분양권으로 신축이 되는 주택의 완공일부터 3년 이내 종전주택을 매도해야 한다. 또 신축 주택에 전 세대원이 입주해 1년 이상 계속해서 거주해야 한다. 이는 사후관리규정으로 일선 세무서에서는 반드시 확인하는 사항이다.

세 번째, 종전 주택을 보유한 상태에서 신규로 조합원 입주권을 취득한 사례에 대해 알아본다. 이는 분양권과 비슷한 것으로, 종전 주택을 3년 이내 매도하는 경우 종전 주택에 대해 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 3년 이후에 매도할 때에는 분양권과 동일하다. 조합원이 신축이 되는 주택에 전 세대원이 입주해 1년 이상 계속해서 거주하는 것을 전제로 그 이전(조합원 입주권을 취득한 뒤 3년 이후)에 종전 주택 매도 때에도 비과세 규정을 적용할 수 있다.

사례별로 나누어져 있던 기준이 신규 주택 등을 취득한 이후 3년 이내로 통일됐다. 수요자의 혼란을 줄이는 방향으로 시행령이 개정된 것이다. 다만 2021년 1월 이후 분양권을 먼저 취득한 경우는 그 이후에 분양권을 추가로 취득해도 분양권에 대해선 일시적 2주택이 성립되지 않는다는 사실도 기억하면 좋다.

김성일 리겔세무회계법인 대표

▶ 해외투자 '한경 글로벌마켓'과 함께하세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요