“월세 내느라 허리 휜다”…전세 폭락 이후 벌어질 일 [매부리레터]

전세대출 이자 피해 월세 택했지만
월세 급등에 주거비 부담 커져
아파트 수익률 높아지자
은퇴자들 “꼬마빌딩보다 낫네”

“전세대출 이자가 높아서 월세를 알아봤는데 월세부담도 꽤 크네요. 이럴거면 그냥 전세할걸 그랬어요.”(주부 김모씨)

“요즘 월세가 올라서 상가보다 아파트 월세 수익률이 높은 것 같아요. 은퇴후 투자처로 상가주택을 알아봤는데 ‘똘똘한 아파트’가 나을 것 같네요.”(은퇴자 이모씨)

100만원 이상 월세 급증…본격 ‘월세시대’

전세가가 폭락하고 거래가 급감하는 가운데, 월세는 오르고 거래는 느는 ‘월세 시대’가 도래하고 있습니다. 국내에서는 실수요자들이 월세보다 전세를 선호했는데, 최근 높은 전세대출금리와 전세사기 부작용 등으로 월세를 선호하면서 한국에서도 외국처럼 ‘월세’가 주거형태의 대세로 자리잡는 것 아니냐는 전망이 나옵니다.

문제는 월세가도 급증하고 있다는 점입니다. 전세가는 유례없이 폭락중인데 월세는 오히려 급등하고 있습니다. 고액 월세가 증가하고, 월세 수익률도 높아지고 있습니다.

KB주택가격동향조사 월간아파트 서울 월세가격지수는 올 1월 105.591로 역대 최대입니다. 경기도도 107.979로 최대입니다. 이 지수는 2016년 데이터부터 확인할 수 있는데, 서울 월세지수는 2016년 이래 계속 90대를 유지하다가 20년 9월부터 상승을 시작해 상승세가 연속적으로 이어져 지난 1월 105.591을 기록했습니다.

월세거래도 늘고 있습니다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 2022년 전국 아파트 전·월세 거래량은 총 105만9306건으로, 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이래 가장 많은 수준입니다. 지난해 전체 임대차 거래 중 월세 계약 비중은 42.7%로 이 역시 통계 작성 이래 최고치입니다.

”금리인상으로 대출 이자 부담이 커지자 매매 수요가 전·월세 시장으로 대거 유입되고 있습니다.“(황한솔 경제만랩 리서치연구원)

그동안 임대차 시장에서 월세는 인기가 없었습니다. 임차인 입장에서는 저리의 전세대출을 받는것이 더 이익이었습니다. 전월세전환율은 낮은 곳은 3%, 높은 곳이 5%였습니다. 그런데 요즘 전세대출 금리가 5%가 넘고 높은곳은 7%에 달하는 곳도 있다보니 오히려 사람들이 월세로 옮기는 것입니다.

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 비율입니다. 전월세전환율이 4%인 경우 전세금 1억원을 월세로 돌리면 연간 400만원, 월세로는 33만3333원을 내야 한다는 계산이 나옵니다.

그런데 월세 수요가 늘다보니 월세 가격이 오르고 있다는 점입니다. 이러다보니 “전세대출 피해서 월세 왔는데 돈 드는 것은 큰 차이가 안난다”는 푸념이 나오는 이유입니다.

예를 들어 경기도 수원 망포 대장 아파트 힐스테이트 영통은 전용84㎡는 전세가가 떨어져 전세 4억7000만원 선입니다. 그런데 이곳은 최근 보증금 5000만원에 190만원 월세가 거래됐습니다. 전월세전환율을 계산해보면, 5.4%입니다. 전세대출을 받는 것과 큰 차이가 없습니다.

과거에는 “월세 100만원은 부담스럽다”는 의견이 많았지만, 이제는 주거비로 월세 100만원 아파트가 흔합니다. 2022년 서울 월세 100만원 이상 아파트 거래는 3만3116건으로 전년(3만822건) 대비 2294건 증가했습니다. 전세 보증금 2억5000만원짜리 아파트가 전월세전환율 5%를 적용하면 월세 100만원(보증금 3000만원)입니다.

공실 부담 상가에서 고액 월세 아파트로

서울 고가아파트도 월세 거래가 늘다보니 요즘 투자자들은 ‘수익형 부동산’으로 ‘아파트’를 주목하고 있습니다. 아파트는 월세 수입이 목적인 수익형 부동산보다 매매차익을 기대하는 자산이었습니다. 그런데 고액월세가 늘면서 수익형 부동산으로 가치가 올라가고 있는 것입니다.

서울 아크로리버파크 전용 59㎡ 전세가는 11억~13억원입니다. 이곳은 올해 월세 420만원(보증금 1억원)에 실거래 됐습니다. 전월세전환율은 4.2%입니다.

은퇴후 수익형 자산으로 꼬마빌딩이나 상가를 알아보던 이모씨는 “월세가 500만원이나 나오면 꼬마빌딩을 살 필요 없는 것 같다”며 최근 강남아파트로 시선을 돌리고 있습니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 “그동안 월세를 받을 수 잇는 부동산은 꼬마빌딩, 원룸주택, 상가주택이었다. 수익률이 높아서 은퇴자들은 비아파트 주거용 부동산을 선호했지만 요즘은 아파트를 수익형 부동산으로 주목하고 있다”고 말합니다.

박 위원은 저서 ‘박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업’에서 “공실걱정에 세입자 관리가 스트레스인데 고액 월세는 여유 층이 고액 월세에 거주해서 연체 걱정이 없는 것도 장점”이라고 설명했습니다.

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