매매가 보다 더 가파른 전세가 하락…집값 더 떨어질까

최근 수도권을 중심으로 전세가율이 하락하면서 추가 집값 하락으로 이어질지에 관심이 집중되고 있다. 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. /연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 매매가보다 전세가 하락이 더 가팔라지면서 추가 집값 하락 여부가 주목되고 있다.

매매가 대비 전세가 비율을 나타내는 전세가율도 하락할 수 있어 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다. 하지만 전문가들은 전세가율 하락이 집값 하락의 부분적인 요인이 될 수는 있지만, 최근 집값 하락세가 둔화되는 상황에서 추가 하락 가능성은 낮은 것으로 분석했다.

수도권 중심으로 전세가율 빠르게 하락

8일 KB부동산 전국 주간 아파트지수에 따르면 수도권을 중심으로 전세지수 하락폭은 매매지수 하락폭보다 큰 것으로 나타났다.

1월 30일 기준 서울 종로의 경우 매매지수 하락폭은 0.1%인 데 비해 전세지수는 1.4% 하락했다. 마포도 매매지수가 0.6% 하락한 반면 전세지수는 하락폭이 커 1.0% 하락했다. 노원구도 매매지수는 0.6%, 전세지수는 1.3%씩 하락해 전세가 하락폭이 더 컸다. 강남 3구인 강남·서초·송파 역시 매매지수는 각각 0.5%씩 하락한 반면 전세지수는 1.3%, 1.0%, 1.8%씩 하락했다.

이는 경기도 내 주요 지역 역시 비슷한 상황이다. 성남의 매매지수 감소율은 0.5%였지만 전세지수는 1.1% 감소했다. 광명도 매매지수는 0.6% 내린 데 비해 전세는 1.4% 더 크게 감소했고, 과천도 매매는 0.5% 내린 반면 전세는 3.0% 급감했다. 화성도 매매는 0.8% 감소했지만 전세는 3.9% 크게 감소했고, 용인 역시 매매는 0.7% 감소했지만 전세는 1.7% 더 크게 감소했다.

집값 하락폭 둔화...추가하락 가능성 낮아

이처럼 수도권을 중심으로 전세가 하락폭이 커지면서 추후 매매가 변동에 관심이 높아지고 있다.

전세가가 매매가보다 더 크게 하락할수록 전세가율이 낮아질 수 있기 때문인데, 전세가율이 낮을 수록 집값 하락 가능성이 크다. 즉, 매매가와 전세가가 비슷해 전세가율이 높으면 매매 가격이 추가 상승할 가능성이 높지만, 반대로 매매가와 전세가의 차이가 커 전세가율이 낮으면 매매가가 고평가됐다는 인식이 매매가 하락 압력이 높아질 수 있다는 것이다.

지난해 12월 기준 서울 아파트의 전세가율은 52.92%로 지난해 기준 가장 낮은 수준이다. 수도권(서울·경기·인천) 역시 61.11%로 지난해 최저 수준을 기록했다.

다만 최근 집값 하락폭은 5주 연속 완화되면서 집값이 추가 하락할 가능성은 크지 않다는 분석이다. 전세가율 하락이 집값 하락으로 이어질 가능성은 높지 않다는 진단이다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "전세가울이 낮아지면 매매가격 하락 요인으로 작용하지만 집값 하락 요인은 다양하기 때문에 어느 변수가 더 큰 영향을 미치느냐에 따라 다르다"면서 "현재 상황에서는 전세가율보다 금리와 글로벌 경기변동성의 영향이 더 강력하게 작용하고 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "전세가율 하락이 집값 하락 요인이 되지만 반드시 하락으로 이어지는 것은 아니다"면서 "갭투자가 안되면서 소형 주택을 싸게 내놓을 가능성은 있지만 이게 전반적인 하락은 아니고 특정 사례에 해당되는 것이고, 현재는 집값 하락 추세가 둔화되는 흐름"이라고 설명했다.
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