전세보증 높아진 문턱에 빌라 66%, 가입 못할수도

5월부터 전세가율 100→90%로

주택도시보증공사(HUG)가 전세금 반환보증 가입 기준을 전세가율(매매가 대비 전세가) 100%에서 90%로 강화하면 수도권 빌라 3곳 중 2곳은 보증금을 낮춰 월세로 전환해야 5월 이후 보증보험에 가입할 수 있다는 분석 결과가 나왔다.

부동산 중개업체 집토스에 따르면 지난해 11월∼올해 1월 수도권(서울, 경기, 인천)에서 일어난 다세대·연립주택 전세 거래 중 보증금이 해당 빌라 시세(공시가격의 140%)보다 높은 주택 비중은 27%다. 10채 중 3채 미만만 보증보험 가입이 불가능하다는 의미다.

하지만 앞서 국토부가 발표한 대로 5월부터 HUG 전세 보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화하고, 빌라 공시가격이 평균 10% 하락한다고 가정할 경우 이 비중은 66%까지 높아진다. 국토부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 환원하기로 한 데다 집값 하락까지 겹치면서 5월에는 공동주택 공시가격이 10% 이상 하락할 가능성이 높다. 이 경우 전세가율을 산정하기 위한 빌라 시세 역시 하락하게 된다. 즉, 빌라 시세 하락에 전세가율 기준 강화까지 겹치면서 보증보험 가입이 안 되는 빌라가 대폭 늘어나게 되는 것이다.

공시가격이 10% 낮아진다고 가정할 경우 지역별로 빌라 전세 중 서울 64%, 경기 68%, 인천 79%가 5월부터 보증보험 가입이 어려워질 것으로 나타났다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 “보증금을 평균 20% 낮춰야 현재 수준인 수도권 빌라 중 75%가 보증보험 가입이 가능한 것으로 나타났다”며 “보증보험 가입이 어려워지면 전세 수요가 월세로 이동하고, 비슷한 보증금을 낼 새 세입자를 찾지 못한 집주인들이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 증가할 수 있다”고 설명했다.

송진호 기자 jino@donga.com