1기 신도시, 리모델링 증축땐 세대수 20% 확대…재초환 규제는 안풀어

특별법 적용 가능 전국 49곳
1기 신도시, 지방 신도시 포함
국토부, 기본 가이드라인 수립
지자체가 대상 선정, 기본계획 수립

[사진 = 연합뉴스]

정부가 특별법을 제정해 1기 신도시 재정비를 촉진하고 나선 건 노후화된 계획도시가 늘어나고 있기 때문이다. 도시의 노후화를 방치할 경우 거주민들의 삶의 질이 하락하고, 이 같은 현상이 심화될 경우 도시의 슬럼화 현상까지 나타날 수 있다. 이에 정부는 안전진단 면제와 용적률 상향이라는 파격적 혜택을 제공해 노후계획도시 재정비를 추진하기로 했다.

7일 국토교통부에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 적용 가능한 지구는 전국 총 49곳이다. 49곳은 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 비롯해 서울 개포·상계·목동과 지방 신도시인 대전 둔산, 부산 해운대 등을 포함한다. 특별법 적용 대상 지역은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등이다.

택지지구가 100만㎡ 미만이더라도 인접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 동일 생활권을 구성하는 노후 구도심도 하나의 노후계획도시에 해당할 수 있다. 다만 특별법 적용 대상 지역의 요건을 갖춘 지역이더라도 지방자치단체가 기본계획을 수립하지 않으면 특별법을 적용받지 않게 된다.

노후계획도시 정비는 ‘기본방침 수립->기본계획 수립->특별정비구역 설정->사업 시행’ 순으로 진행된다. 기본방침은 국토부가 세우는 가이드라인으로 노후계획도시 정비 기본방향, 전략, 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙 등이 제시된다. 지자체가 만드는 기본계획엔 특별정비예정구역과 선도지구 지정계획, 기반시설 확충, 특례 적용 세부계획 등이 담긴다. 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 다양한 사업이 추진되는 구역을 의미한다. 특별정비구역이 중요한 이유는 규제 완화 특례가 적용되기 지역이기 때문이다. 정부는 공공성 확보 여부에 따라 재건축 안전진단을 면제해주고, 용도지역 변경과 용적률 상향이 가능토록 할 계획이다. 2종 주거지역이 준주거 지역으로 종상향되면 기존 250%에서 최대 500%까지 용적률이 적용될 수 있다.

특별정비구역은 아파트 단지 4~5곳이 통합해 재정비를 추진하는 하나의 사업 단위로 볼 수 있다. 예를 들어 성남시장은 기본계획에 서현 2동, 정자 2동 등을 각각 특별정비예정구역으로 지정할 수 있다. 기본계획엔 선도지구 지정계획도 담긴다. 선도지구는 주민 참여도, 노후도, 모범사례 확산 가능성 등을 고려해 특별정비구역 중에서도 사업이 우선 추진되는 곳이다. 정부는 이르면 내년 지자체장이 발표할 기본계획에서 각 지역의 선도지구가 윤곽을 드러낼 것으로 예상하고 있다.

한편 리모델링의 경우 정부는 세대수 추가 확보 효과를 고려해 기존 15% 이내에서 20% 안팎으로 세대수 증가를 허용하기로 했다.

이번 특별법이 도시및 주거환경정비법(도정법)과 차이를 보이는 부분은 정부의 이주대책 수립과 관련한 책임이다. 기존에는 이주대책 수립은 사업시행자의 몫이었지만, 특별법은 지자체가 주도하고 정부가 이를 지원하기로 규정했다. 이유는 1기 신도시 등 계획도시의 경우 주택공급이 일시에 이뤄져 재정비 과정의 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적 이주대책이 필요하기 때문이다.

전문가들은 정부가 노후계획도시 재정비를 위해 신속하게 제도 개선에 나섰다는 점에서 긍정적으로 평가한다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “시설물 노후도를 택지조성사업 후 20년으로 설정한 것은 중요한 의미를 지닌다”며 “지역의 노후도가 가시화되기 전 정비사업 계획을 미리 논의할 수 있는 기반이 마련됐다”고 말했다.

통합정비구역 지정의 경우 장·단점이 공존한다는 지적도 나온다. 정부가 파격적 혜택을 제공해 사업성을 키워줬다는 측면에서 재정비 사업에 속도가 붙을 수 있다. 다만 여러 단지가 통합 개발되는 만큼 주민 간 이해관계 조정이 더 어려워질 수 있다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “사업 규모가 클수록 이해 관계자가 더 많아지기 때문에 사업 진행이 더 어려워질 수 있다”고 설명했다.

정부는 특별정비구역에도 기존의 재건축초과이익 환수제를 그대로 적용한다는 방침이다. 각종 특례가 집중돼 적정수준의 초과이익을 환수해 기반시설 재투자 재원으로 활용할 필요가 있기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “기존 재건축 초과이익 환수제 제도가 그대로 적용되면 사업 지체 가능성이 커질 수 있다”고 지적했다.