“20년 넘은 100만㎡이상 노후택지 49곳… 기존 재개발보다 선도지구 지정 유리” ['노후도시 특별법' 골자 확정]

1기 신도시 정비사업 전망·과제
용적률 완화땐 기반시설 용량부족 우려
‘부동산 한파’ 악재… 국회통과도 미지수

정부가 7일 공개한 노후계획도시 특별법이 적용되면, 1기 신도시는 물론 서울과 노후 택지지구의 재건축 사업이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보인다. 다만 특별법이 정부안대로 국회 문턱을 통과할 수 있을지 미지수고, 부동산 경기가 아직 회복되지 않은 상황이라 당장 집값이 들썩일 가능성은 낮다는 분석이 나온다.

7일 경기 성남시 분당 신도시의 아파트 밀집지역의 모습.   성남=남정탁 기자

국토부에 따르면, 이번 특별법의 적용 대상이 되는 택지조성사업 이후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지는 모두 49곳이다. 면적이 100만㎡에 미치지 못하더라도 인접·연접 지역을 묶어 특별정비구역으로 지정할 수 있는 만큼 더 많은 택지가 혜택을 받을 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 법 제정으로 특별법 적용이 가능해진 서울과 지방의 택지지구는 사업 속도 등을 고려할 때 기존 정비사업보다는 노후계획도시 선도지구 지정이 유리할 것으로 보인다”며 “이들 지역은 용적률을 법정계획까지 올릴 수 있음은 물론 종 상향도 가능해 역세권 주변은 고밀·복합 개발로 토지 효율을 높일 수 있을 것”이라고 기대했다.

다만 목동이나 상계동 등지는 현재 지구단위계획으로 재건축을 추진 중이고 지구단위계획을 통해서도 특별법에 버금가는 용적률 완화와 종 상향 계획이 가능해 별다른 영향이 없을 것으로 보인다.

특별법의 초안에는 대규모 개발로 인한 부작용을 해소할 방안은 담겨 있지 않다. 이 때문에 국회 입법 과정에서 내용 보완을 요구하는 목소리도 나온다.

김진유 경기대 교수는 “현재 신도시 도로나 상하수도 등 기반 시설이 현재 200%도 안 되는 용적률에 맞춰져 있는데 특별법으로 이를 350%, 최대 500%까지 올린다면 기반 시설 용량 부족에 직면할 수 있다”며 “마스터플랜 수립 과정에서 이에 대한 대책이 필요하다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 특별법의 내용은 아직 선례가 없던 도시 단위의 재건축을 원활히 추진하기 위한 것”이라며 “그동안 재건축 규제 수단으로 삼아왔던 안전진단 규제를 면제 또는 완화한다는 것은 재건축을 장려하고 원활한 사업 추진을 돕는다는 측면에서 의미가 크다”고 설명했다.

정비사업 측면의 호재는 맞지만, 당장 사업효과가 나타나는 것은 아니다. 야당이 지역균형개발 측면 등을 이유로 노후계획도시 특별법 자체에 우호적이지 않을 가능성이 있고, 이미 재건축초과이익환수제 개정안 등도 국회에서 계류 중이어서 언제 법안이 효력을 발휘할 수 있을지는 미지수다. 부동산 경기가 좋지 않은 점도 재건축 사업 추진에 악재로 작용할 수밖에 없다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “특별법 추진이 일종의 개발 호재로 작용해 가격 하락을 방어하는 효과는 있을 수 있다”면서도 “고금리와 경기침체 등을 고려할 때 당장 가격이 들썩이거나 불안해지진 않을 것”이라고 전망했다.

박세준 기자