특별법 기대감 시장 선반영…당분간 관망 이어질 듯

[노후계획도시 특별법]
"1·3 대책 발표, 설 명절 전후로 급매물 사라져"
"금리인하 등 부동산 시장 반등해야 효과볼 것"
"재건축시 초과이익 환수 의무 커 반등 어려워"

[이데일리 김아름 박지애 기자] 국토교통부가 1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)’의 주요 골자를 발표하자 시장은 일단 긍정적인 신호라며 반겼다. 다만 고금리의 벽이 여전히 높은데다 특별법 기대감이 선반영돼 있어 주택 시장 거래가 본격적으로 활성화하기엔 당장엔 역부족이라고 평가했다. 거래 침체로 재개발·재건축 사업이 녹록지 않은 데다 초과이익 환수 의무까지 더해져 당분간은 관망세가 이어지겠다고 내다봤다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

1기 신도시, 기대감 있지만 반응은 미지근

특별법 발표에 대해 분당과 평촌, 일산 등 1기 신도시 분위기는 미지근하다. 1기 신도시 특별법은 윤석열 대통령의 주요 공약 중 하나로 시장 발표가 예고된 상황이었기 때문이다. 재건축에 대한 기대감은 커지겠지만 당장 거래 활성화로 이어지기에는 역부족이라는 것이다.

경기 일산서구의 한 공인중개사는 “1기 신도시 특별법은 대통령 공약이어서 기대감에 그간 매수 문의가 있었다”며 “다만 직접 매수로 이어지려면 본격적인 금리 인하와 함께 시장 반등이 확인돼야 특별법 관련 반응도 본격화할 것으로 보인다”고 말했다.

평촌에서는 일부 단지를 중심으로 거래 분위기가 좀 더 활발한 모습이다. 이 지역 한 공인중개사는 “1기 신도시 특별법에 대한 기대와 1.3 규제 완화에 대한 효과로 명절 전후 급매물이 싹 빠졌다”며 “특히 재정비에 대한 기대감에 세입자를 낀 갭투자보다 실거주 매수세가 늘어나는 분위기다”고 전했다.

실제 일부 1기 신도시 지역에선 매물을 거둬들이고 있다. 경기도 고양시 일산서구에선 지난달 7일과 비교해, 한 달 새 아파트 매물이 5.8% 감소했다. 분당 역시 같은 기간 8514건이던 매물이 8396건으로 1.4% 줄었다. 분당의 한 공인중개사는 “1기 신도시 특별법 분위기가 조성되면서 집주인들이 급매물로 내놨던 물건을 급하게 거둬들이고 있다”며 “그간 매수 문의도 꾸준히 늘고 있었는데 이번 특별법 확정안이 나오면서 분위기도 긍정적으로 바뀔 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

전문가 “초과이익 환수, 효과 저해”

전문가들은 당장 호재로 작용할 수 있어도 고금리 기조 유지와 공사비 인상에 따른 리스크가 남아 있어 당장 재정비 사업에 속도가 붙긴 어렵다고 지적한다. 특히 특별법에 재건축 진행 시 초과이익환수에 대한 의무가 커져 해당 지역 아파트값이 반등하긴 어렵다고 전망한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “종상향이 이뤄지는 것은 현재의 용적률이나 용도지역 상황에서 할 수 없어 과연 재건축했을 때 수익이 날지는 의문이다”며 “도시 기능 추가 확충 문제는 해결해야 할 과제다. 교통량, 기반시설 확충 등 도시 자족기능을 강화할 방안이 필요하다”고 평가했다.

특히 특혜를 주는 만큼 초과이익 환수를 강화하는 내용도 포함됐기 때문에 실익에 대한 판단도 잘 계산해야 한다고 했다. 이날 발표한 특별법에서 국토부는 초과이익 환수를 위한 통상적인 수단인 공공임대주택 건립 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 기여금 등 다양한 방식으로 기부채납 할 방안을 마련했다. 아울러 특별정비구역은 각종 특례를 집중적으로 공급하므로 적정 수준의 초과이익을 환수해 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 근거를 마련했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용적률, 용도지역 등의 규제 완화를 특별법에서 다루기는 하겠으나 고밀 개발을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 된다”며 “현실에서는 용적률 상향의 반대급부로 공공기여(기부채납) 의무도 커질 것이기에 개별 단지별로 실익 여부를 두고 의견이 갈릴 수 있다”고 설명했다.

이어 “재건축초과이익에 대한 환수 논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 고려할 필요가 있다”며 “이 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 NH ALL100자문센터 부동산수석전문위원은 “이런 특례는 사업성이 좋아지고 속도도 빨라질 수 있으나 이에 대한 형평성 문제는 따라올 수밖에 없다”며 “리모델링 증가 세대수나 재건축 초과이익 환수의 범위의 수준이 중요할 것으로 판단한다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

김아름 (autumn@edaily.co.kr)