미분양 우려에 시공권 포기 대우건설… 곳곳에 도사리는 `PF 디폴트`

대우건설 미착공 PF잔액 1조 육박
1분기말 PF ABCP 만기 32조 달해
비슷한 사례 늘어날 가능성 높아

연합뉴스

대우건설이 울산 주상복합 건축 사업을 전격 디폴트(부도) 처리하면서 부동산 파이낸싱 프로젝트(PF)발 리스크가 다시 수면 위로 올라왔다는 우려가 커지고 있다. 비슷한 PF 사업 디폴트 사례가 늘어날 가능성이 높아졌다는 분석도 나왔다. 지난해 10월 정부의 금융시장 안정을 위한 긴급 자금 지원(50조원+α)으로 잠시 소강 상태였던 부동산 PF발 리스크가 다시 불거지고 있다는 평가다.

7일 증권업계에 따르면 대우건설은 '울산동구 일산동 푸르지오' 주상복합의 시공사로 참여하며 브릿지론 후순위 연대보증을 섰던 440억원 규모의 후순위 브릿지론을 상환하고 사업장으로부터 전격 철수했다.

이 사업은 총 644세대의 주상복합 아파트를 건설하는 사업장으로, 인상된 공사비 원가(평당 700만원)를 감안하면 전체 시공 규모만 1조원을 넘는 대형 사업장에 속한다. 하지만 대우건설은 미분양으로 자금 회수가 어려워질 것으로 판단하고 440억원을 자체자금으로 상환했다.

보통 국내 부동산 PF사업은 시행사가 토지 매입 등 초기 사업비 용도의 브릿지론을 실행한 뒤, 인허가를 얻고 시공사를 선정한다. 이후에는 건축비용을 조달하기 위한 본 PF가 실행된다. 브릿지론이 이 PF로 전환되는 구조인데 이 단계에선 수익창출이 일어나지 않아 미래의 현금흐름(분양수익)을 담보하기 위한 각종 신용보강이 이뤄진다.

브릿지론은 토지를 담보로 대출을 내주는 선순위 대출과 중·후순위 대출로 구성된다. 중·후순위의 경우 담보대출비율(LTV)을 넘어서는 대출이기 때문에 시공사의 연대보증, 채무보증, 매입확약, 이자지급보증, 자금보충약정 등 신용보강이 들어간다. 본 PF가 일어나지 않으면 시공사는 시행사 대신 채무를 이행해야 한다.

이번 대우건설 사업장의 경우 브릿지론에서 본 PF 넘어가는 가운데 가장 중요한 시공사의 책임준공확약을 하지 않기로 결정하면서 브릿지론의 본 PF 전환은 무산됐다. 책임준공확약은 시공사가 천재지변 등 불가항력적 사유가 발생한 경우를 제외하고는 예정준공일까지 대상 시설을 준공하겠다는 확약이다. 모든 부동산 PF에서 제일 중요한 신용보강이다.

박세라 신영증권 연구원은 "대우건설의 지난해 9월말 기준 분기보고서 주석에 따르면 총 PF 대출잔액은 1조2294억원에 달한다. 지난 4분기 실적발표에서 총 PF 대출 보증잔액은 1조1879억원으로 소폭 줄었으나 미착공 PF 잔액은 9649억원으로 전년말(2431억원) 대비 4배 이상 증가한 것을 확인할 수 있다"고 밝혔다.

그는 "특히 주택 사업과 관련된 사업장 중 대구 지역으로 추정되는 '파이오니아달성' 보증 285억원(만기 2024년 2월)의 부실화 가능성이 가장 유력해 보인다"면서 "대우건설의 자금 융통성의 여유를 보여주는 운전자본 추이를 살펴보면 2021년말 운전자본 총액은 7조3700억원에서 2022년 3분기말 기준 8조2600억원으로 증가했다"고 전했다.

올해 1분기말 PF 자산유동화기업어음(ABCP)만기 물량은 32조원에 달하는 것으로 추정된다. 작년 10월 긴급 유동성 지원으로 1차 자금 위기를 막았던 현장의 만기가 도래했다는 말이다. 박 연구원은 "브릿지론을 포함한 부동산 PF의 유일한 현금수입원은 오직 분양대금이다. 그러나 시세 하락이 멈추지 않는 현 국면에서 미분양 세대수는 분양물량이 늘어날수록 증가하는 수순"이라고 전했다.이윤희기자 stels@dt.co.kr