"특별법으로 신도시 재건축 빨라질 것…부작용 최소화해야"(종합)

1기 신도시 파격 혜택에 "리모델링보다 재건축"…고밀개발 우려도
목동·상계동 등도 수혜…특별법 적용 여부는 지켜봐야

(서울=연합뉴스) 서미숙 김치연 기자 = 7일 정부가 1기 신도시 정비사업을 위한 특별법 주요 내용을 공개하자, 전문가들은 1기 신도시는 물론 서울과 노후 택지지구의 재건축 사업이 빨라질 것으로 기대했다.

정부는 이번 특별법 대상에 분당·일산을 비롯한 1기 신도시는 물론 목동·상계·개포·고덕 등 100만㎡ 이상 택지개발지구도 포함시켰다.

1980년대 후반에 건설된 목동 신시가지, 상계 주공 단지, 개포 주공아파트 일대 등의 재건축을 서울시 등 지자체장이 필요하다고 판단해 '노후계획도시'로 지정하면 기존 정비사업 방식이 아닌 특별법으로 재건축을 할 수 있게 되는 것이다.

또 신도시나 택지지구가 기본계획 수립후 특별정비구역으로 지정되면 용적률을 법정 상한까지 올리거나 종 상향 등을 할 수 있고, 안전진단도 지자체 재량에 따라 면제 또는 크게 완화된다.

1기 신도시 재건축 '안전진단 면제·용적률 완화' (고양=연합뉴스) 임병식 기자 = 정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 안전진단을 면제하거나 완화하기로 했다. 7일 국토교통부가 공개한 신도시 정비를 추진하기 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따르면 대규모 광역교통시설 같은 기반시설을 늘려 공공성을 확보하는 경우 안전진단을 면제하는 등 재건축 안전진단 기준을 완화했다. 용적률 역시 역세권 등 일부 지역에는 최대 500%까지 대폭 완화시켜 적용한다. 사진은 7일 경기도 고양시 일산 신도시 일대의 모습. 2023.2.7 andphotodo@yna.co.kr

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "이번 특별법의 내용은 아직 선례가 없던 도시단위의 재건축을 원활히 추진하기 위한 것"이라며 "그동안 재건축 규제 수단으로 삼아왔던 안전진단 규제를 면제 또는 완화한다는 것은 재건축을 장려하고 원활한 사업추진을 돕는다는 측면에서 의미가 크다"고 평가했다.

J&K도시정비 백준 대표는 "이번 특별법으로 재건축 용적률, 안전진단 등 기본 요건이 상당히 완화된다는 점에서 파격적인 조치임에 틀림없다"며 "1기 신도시는 대부분 리모델링보다 재건축이 가능해질 것으로 보이고, 서울 목동·상계 등 대단지 택지지구도 수혜가 기대된다"고 말했다.

직방 함영진 빅데이터랩장도 "이번 법 제정으로 특별법 적용이 가능해진 목동·상계동을 비롯한 서울과 지방의 택지지구는 사업속도 등을 고려할 때 기존 정비사업보다는 노후계획도시 선도지구 지정이 유리할 것으로 보인다"며 "이들 지역은 용적률을 법정계획까지 올릴 수 있음은 물론 종 상향도 가능해 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효율을 높일 수 있을 것"으로 기대했다.

다만 목동이나 상계동 등지는 현재 지구단위계획으로 재건축을 추진중이고 지구단위계획을 통해서도 특별법에 버금가는 용적률 완화와 종 상향 계획이 가능해 별다른 영향이 없을 것이라는 관측도 나온다.

목동의 한 중개업소 대표는 "목동은 이미 기존 정비사업으로 재건축이 진행되고 있어 특별법이 큰 의미는 없어 보인다"며 "일단 주민들도 서울시의 신속통합기획을 통해 사업 속도를 높이는 것이 더 빠를 것으로 본다"고 말했다.

전문가들은 특별법 제정과 관련해 신도시 정비를 위해 필요하지만 대규모 개발로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 우선돼야 한다고 조언했다.

경기대학교 김진유 교수는 "신도시 정비사업에서 불거진 형평성 논란을 해소해야 한다"며 "일단 1기 신도시 뿐만 아니라 100만㎡ 이상 택지개발지구까지 특별법 적용 대상에 포함했지만 개별 재건축 단지나 노후 도심 저층 주거지 재개발 사업에는 특별한 지원책이 없다"고 말했다.

김 교수는 특히 "현재 신도시 도로나 상하수도 등 기반시설이 현재 200%도 안 되는 용적률에 맞춰져 있는데 특별법으로 이를 350%, 최대 500%까지 올린다면 기반시설 용량 부족에 직면할 수 있다"며 "마스터플랜 수립 과정에서 이에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.

단국대 김호철 교수는 "신도시 재건축의 속도를 높이기 위해 용적률을 파격적으로 높이면 주거환경이 열악해질 수 있어서 고밀 개발하는 것만이 능사가 아니다"라며 "그간 베드타운에 불과했던 신도시에 자족기능을 갖추게 하는 것이 중요하고 인근 집값·전셋값 안정화 방안도 충분히 고민해야 한다"고 조언했다.

목동 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]

다만 공공기여 등 기부채납과 재건축 초과이익환수에 대한 문제는 여전히 사업의 걸림돌로 작용할 것이라는 관측도 있다.

이은형 연구위원은 "용적률 상향의 반대급부로 공공기여 비중이 커지기 때문에 개별 단지별로 의견이 엇갈릴 수 있다"며 "재건축 초과이익 환수도 신도시 정비사업의 장애요인으로 작용해 이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책 효과를 저해할 수 있다"고 전망했다.

이번 조치로 1기 신도시나 목동·상계동 등지는 정비사업 호재로 가격이 다시 뛸 가능성도 제기된다.

이에 대해 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "특별법 추진이 일종의 개발호재로 작용해 가격 하락을 방어하는 효과는 있을 수 있다"며 "다만 고금리와 경기침체 등을 고려할 때 당장 가격이 들썩이거나 불안해지진 않을 것"이라고 내다봤다.

양천구 목동의 한 중개업소 대표는 "안전진단 통과 호재에도 잠잠한 것으로 볼 때 장시간 걸리는 특별법 제정이 당장 시장에 영향을 주진 않을 것"이라며 "다만 급매물이 회수되고 매수문의가 늘어나는 등 온기는 기대된다"고 말했다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "정부의 마스터플랜 수립과 지자체의 기본계획 수립이 동시에 진행되기 때문에 중앙정부와 지자체간 협업이 상당히 중요하다"며 "경기도 등 지자체에 권한을 충분히 부여하되 신도시 사업 우선순위 등을 놓고 지자체간 갈등이 불거질 수 있는 만큼 정부가 컨트롤타워 기능을 갖고 조율할 필요가 있다"고 말했다.

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