"용적률 파격 상향 환영하지만 주민 의견통합 쉽지는 않을듯"

1기 신도시 주민·전문가 반응
"재건축 문턱 대폭 낮춰
집값 반등 계기 될까"
특별법 추진 기대 드러내

정부가 7일 노후계획도시 정비 특별법을 발표한 것은 부동산 시장이 하락하는 지금이 규제를 완화할 적기라고 판단했기 때문으로 풀이된다. 현재 정비사업 추진계획을 밝혀도 고금리 영향 등으로 가격 상승에 대한 기대감이 크지 않기 때문이다.

이날 한국부동산원에 따르면 이번 특별법 발표로 정비사업 '진입장벽'이 낮아진 1기 신도시 지역은 올 들어 1월 말까지 아파트 매매가격이 모두 떨어진 것으로 나타났다. 경기도 성남시 분당구는 올해 들어 매매가격이 2.60% 하락했다. 지난해 중·후반 시작된 하락장 속에서 상승률 0.04%를 기록한 것과는 상반된 분위기다.

고양시 일산동구와 일산서구 역시 각각 2.47%, 2.92% 가격이 떨어졌다. 고양시로 범위를 확대하면 하락률은 3.14%로 더욱 커진다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업은 집값 인상기에 향후 자산가치 상승에 대한 기대감으로 빛을 발한다"며 "기대심리는 있어도 당장 가격에 반영되지는 않을 것으로 보인다"고 밝혔다.

전문가들은 1기 신도시를 포함해 향후 대규모 정비사업이 예상되는 지역을 대상으로 선제적으로 정비계획을 마련했다는 점에 주목하고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1기 신도시뿐만 아니라 꽤 많은 대규모 택지지구를 포괄적으로 수용한 법제화는 바람직한 부분"이라고 밝혔다.

안전진단 면제와 용적률·용도지역 완화 같은 세부 내용에 대해서는 전문가와 1기 신도시 관계자 간 의견이 엇갈리고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금까지 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸지만 이번 특별법은 추진·장려하는 것으로 정책 방향 자체가 다르다"고 밝혔다.

반면 1기 신도시 관계자들은 긍정적인 반응을 보이면서도 구체적인 후속 대책이 필요하다는 의견이다. 최우석 1기 신도시 범재건축연합회장은 "분당은 완화된 안전진단 규제를 적용해도 통과하는 단지가 손에 꼽을 만큼 적은 상황이라 1기 신도시에 이번 발표의 안전진단은 별다른 해당 사항이 없는 부분"이라며 "지방자치단체장에게 위임하는 방식 등으로 조건부 면제 방안까지 발표됐으면 더 좋았을 것"이라고 밝혔다.

인센티브에 여러 조건이 붙은 점에 대해서도 아쉬움을 드러냈다. 최 연합회장은 "블록형 재건축은 완성됐을 때 모양새가 좋겠지만 사실 한 단지 내 주민 의견을 통합하는 것도 쉬운 일이 아니다"고 말했다.

고영희 일산재건축 연합회장은 "용적률 종 상향을 허용한 것은 누구나 환영할 만한 일"이라면서도 "다만 안전진단 면제 조건인 '공공성 확보'와 초과이익 환수 규모, 기준 등이 아직 정해지지 않았는데, 이는 나중에 분명 문제의 소지가 될 것"이라고 밝혔다.

재건축 초과이익 환수제와 정비사업을 추진할 컨트롤타워 부재도 향후 변수로 꼽힌다. 함 랩장은 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정 수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 판단된다"고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "일본은 롯폰기힐스 재개발 사업을 할 때 총리대신이 추진본부장을 맡았다"며 "수많은 이해관계가 충돌할 수밖에 없는데, 장관으로는 갈등 조정이 쉽지 않다"고 말했다.

고 원장은 "현재 베드타운인 1기 신도시를 자족 도시로 바꿔야 하는데 이번 발표는 '주거'에만 방점이 찍힌 것으로 보인다"며 "노후화된 기존 신도시를 새로운 신도시로 만드는 사례는 선진국에도 많지 않은 만큼 주민과 전문가들이 참여하는 공청회 과정 등을 거칠 필요가 있다"고 덧붙였다.

[정석환 기자 / 연규욱 기자]