리모델링 증축땐 세대수 20% 확대…재초환 규제는 안풀어

베일 벗은 '1기 신도시 특별법' 살펴보니
복잡한 인허가 통합 심의
재건축 사업 속도 신속하게
이주대책도 지자체 주도 추진
서울 개포·부산 해운대 등
전국 49곳 특별법 적용 가능

정부는 이달 중 1기 신도시 용적률을 최대 500%까지 높이고 안전진단을 면제해주는 방향으로 특별법을 발의할 계획이라고 밝혔다. 성남시 분당구 한 아파트 단지에 합동 재건축 추진 현수막이 걸려 있다. <박형기 기자>

정부가 특별법을 제정해 1기 신도시 재정비를 촉진하고 나선 것은 노후한 계획도시가 늘어나고 있기 때문이다. 도시 노후화를 방치하면 거주민들 삶의 질이 하락하고, 이 같은 현상이 심화되면 도시 슬럼화 현상까지 나타날 수 있다. 이에 정부는 안전진단 면제와 용적률 상향이라는 파격적 혜택을 제공해 노후계획도시 재정비를 추진하기로 했다.

7일 국토교통부에 따르면 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 적용 가능한 지구는 전국 총 49곳이다. 49곳은 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 비롯해 서울 개포·상계·목동과 지방 신도시인 대전 둔산, 부산 해운대 등을 포함한다. 특별법 적용 대상 지역은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 등이다.

택지지구가 100만㎡ 미만이더라도 인접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 동일한 생활권을 구성하는 노후 구도심도 하나의 노후계획도시에 해당할 수 있다. 다만 특별법 적용 대상 지역 요건을 갖춘 지역이더라도 지방자치단체가 기본계획을 수립하지 않으면 특별법을 적용받지 않는다.

노후계획도시 정비는 '기본방침 수립→기본계획 수립→특별정비구역 설정→사업 시행' 순으로 진행된다. 기본방침은 국토부가 세우는 가이드라인으로 노후계획도시 정비 기본방향, 전략, 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙 등이 제시된다. 지자체가 만드는 기본계획에는 특별정비예정구역과 선도지구 지정계획, 기반시설 확충, 특례 적용 세부계획 등이 담긴다. 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀 개발, 광역교통시설 같은 기반시설 확충 등 다양한 사업이 추진되는 구역을 의미한다. 특별정비구역이 중요한 이유는 규제 완화 특례가 적용되는 지역이기 때문이다. 정부는 공공성 확보 여부에 따라 재건축 안전진단을 면제해주고 용도지역 변경과 용적률 상향이 가능하도록 할 계획이다. 2종 주거지역이 준주거 지역으로 종 상향되면 기존 250%에서 최대 500%까지 용적률이 적용될 수 있다.

특별정비구역은 아파트 단지 4~5곳이 통합해 재정비를 추진하는 하나의 사업 단위로 볼 수 있다. 예를 들어 성남시장은 기본계획에 서현2동, 정자2동 등을 각각 특별정비예정구역으로 지정할 수 있다. 기본계획에는 선도지구 지정계획도 담긴다. 선도지구는 주민 참여도, 노후도, 모범사례 확산 가능성 등을 고려해 특별정비구역 중에서도 사업이 우선 추진되는 곳이다. 정부는 이르면 내년 지자체장이 발표할 기본계획에서 각 지역 선도지구가 윤곽을 드러낼 것으로 예상하고 있다.

한편 정부는 리모델링에 대해 가구 수 추가 확보 효과를 고려해 기존 15% 이내에서 20% 안팎으로 증가를 허용하기로 했다.

이번 특별법이 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 차이를 보이는 부분은 정부의 이주대책 수립과 관련한 책임이다. 기존에는 이주대책 수립이 사업 시행자 몫이었지만, 특별법은 지자체가 주도하고 정부가 이를 지원하기로 규정했다. 1기 신도시 등 계획도시는 주택 공급이 일시에 이뤄져 재정비 과정에서 주택시장에 미치는 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책이 필요하기 때문이다.

전문가들은 정부가 노후계획도시 재정비를 위해 신속하게 제도 개선에 나섰다는 점에서 긍정적으로 평가한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시설물 노후도를 택지조성사업 후 20년으로 설정한 것은 중요한 의미를 지닌다"며 "지역 노후도가 가시화되기 전 정비사업 계획을 미리 논의할 수 있는 기반이 마련됐다"고 말했다.

통합정비구역 지정은 장·단점이 공존한다는 지적도 나온다. 정부가 파격적인 혜택을 제공해 사업성을 키워줬다는 측면에서 재정비 사업에 속도가 붙을 수 있다. 다만 여러 단지가 통합 개발되는 만큼 주민 간 이해관계 조정이 더 어려워질 수 있다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "사업 규모가 클수록 이해관계자가 많아지기 때문에 사업 진행이 더 어려워질 수 있다"고 설명했다.

정부는 특별정비구역에도 기존 재건축 초과이익 환수제를 그대로 적용한다는 방침이다. 각종 특례가 집중돼 적정 수준의 초과이익을 환수해 기반시설 재투자 재원으로 활용할 필요가 있기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "기존 재건축 초과이익 환수제가 그대로 적용되면 사업이 지체될 가능성이 커질 수 있다"고 지적했다.

[김유신 기자 / 연규욱 기자]