[사설] 1기 신도시 재건축 시동, 집값 하락하는 지금이 적기다

분당·일산을 비롯한 1기 신도시 재건축에 시동이 걸렸다. 7일 정부가 1기 신도시 재건축에 적용되는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'을 공개했는데, 용적률을 종 상향 수준으로 높여주고 안전진단을 면제·완화한다는 내용이다. 용적률 규제 탓에 사업성이 낮아지거나 안전진단에 가로막혀 재건축 계획조차 못 짜는 일이 없도록 법적 근거를 마련하겠다는 것이다.

1기 신도시 재건축의 필요성은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 이미 입주 이후 26~30년이 흘렀다. 상하수도와 난방, 주차를 비롯한 주거 환경이 열악하다. 30년간 비약적으로 발전된 건축·도시계획 기술을 적용하면 가구 수를 10만개 가까이 늘리면서 주민 생활도 획기적으로 개선할 수 있다. 자율주행을 비롯한 4차 산업혁명 기술을 적용해 스타트업도 유치하면 도시 재창조도 가능하다. 이런 기회를 뭉개는 건 국가적 손실이다. 그런데도 재건축을 못 한 건 집값을 부추길까 걱정해서였다. 실제로 수도권 아파트값이 두 자릿수대로 오르던 2000년과 2021년에는 집값을 자극할 위험도 있었다. 그러나 작년 하반기 이후 집값이 큰 폭으로 하락했다. 분당에서는 고점 대비 3억원가량 가격을 낮춘 급매물만 거래된다는 하소연도 나온다. 집값을 부추길 가능성이 희박한 지금이야말로 재건축의 적기다. 더욱이 1기 신도시 재건축 물량을 적절히 공급하면 향후 집값 상승을 막는 완충판 노릇도 할 수 있다. 작년 하반기부터 집값 하락으로 민간 주택공급이 급감한 상황이다. 1기 신도시 재건축 물량이 나오지 않는다면 향후 집값 상승기에 주택공급 부족이 심화될 수 있다.

특별법안이 2월 발의돼 국회를 통과한다고 해도 실제 재건축까지는 갈 길이 멀다. 지방자치단체가 1기 신도시별로 기본계획을 만들고 여러 단지를 묶어 특별정비구역을 지정해야 한다. 주민 이견 조정이 쉽지 않을 것이다. 한꺼번에 재건축에 들어가면 전셋값이 급등할 수 있으니 구역별로 재건축 시점도 조정해야 한다. 우선 용적률이 낮아 사업성이 높은 단지부터 선도구역으로 지정해 재건축 성공사례를 만들 필요가 있다.