대출 만기 돌아온다… 롯데·SK·신한리츠 수익성 하락 경고음

올해 롯데리츠 1.4조·SK리츠 8000억·신한리츠 355억 대출 만기 도래
“리파이낸싱 땐 고금리 차입 불가피… 이자비용 증가 필연적”

올해 리파이낸싱(refinancing·자금 재조달)을 앞둔 리츠들의 수익성에 빨간불이 켜졌다. 자금을 차입한 리츠들의 대출 만기가 끝나면 자금을 다시 빌려야 하는데, 지난해 금리 인상이 이어지면서 올해 상대적으로 고금리에 자금을 조달해야 하기 때문이다. 이에 이자 비용이 늘어나며 리츠의 수익성이 하락할 수밖에 없다는 우려가 나온다.

일러스트=손민균

리츠(REITs)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대료나 개발이익 등 운용 수익과 매각 수익을 투자자에게 나눠주는 부동산투자회사를 말한다. 회사는 부동산을 담보로 만기를 분산해 대출을 받고, 만기가 돌아올 때마다 차입금을 상환하고 다시 재차입받는 방식으로 부동산 자산을 유지한다.

업계에 따르면 국내 상장된 주요 리츠 중 롯데리츠는 올해 1조490억원 규모의 리파이낸싱이 예정되어 있다. 전체 자산 규모의 92% 수준이다. 가중평균 조달금리는 평균 3.86%로 알려졌다. SK리츠도 올해 전체 자산의 약 39%인 8170억원을 상환하고 다시 차입해야 한다. 조달 금리는 평균 3.32% 수준이다. 신한알파리츠도 연내 355억원 규모의 부동산담보대출 만기가 도래한다. 전체 자산의 26% 규모로, 가중평균 조달금리는 2.77%다.

지난해 여러 차례 이어진 기준금리 인상으로 대출 금리도 훌쩍 오른 상태에서, 올해 차환에 나서는 리츠들의 조달금리 상승은 불가피할 것으로 보인다. 일례로 오는 3월 상장하는 한화리츠의 경우 가중평균한 대출 조달 금리는 5.57%다. 2022년 이전 자금을 조달한 리츠들의 금리보다 많게는 2%포인트(p) 이상 높다.

리파이낸싱 시기와 규모, 편입 자산의 가치 등에 따라 리츠별로 실제 적용받는 금리 차이는 존재하겠지만, 이전보다는 금리 수준이 올라가면서 이자 비용이 늘어날 수밖에 없을 것으로 예상된다. 이에 배당수익률도 하락할 것이란 우려가 커지는 상황이다. 한국리츠협회에 따르면 지난 6일 기준 현재 주가를 감안한 배당수익률(연간)은 롯데리츠 7.94%, 신한알파리츠 5.43%, SK리츠 5.09% 수준이다.

업계 관계자는 “최근 금리 인상 속도가 다소 늦춰졌다고 해도, 이미 2022년 이전에 비해 금리 수준이 상당히 오른 상태”라면서 “올해 자금을 재조달해야 하는 리츠들은 차환 이후 수익성이 급격히 떨어질 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.

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